Grundstücksbezogene Prüfung des § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG

Leitsatz

1. Der Tatbestand des § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG ist grundsätzlich für jede einzelne vermietete Immobilie gesondert zu prüfen.
2. Vermietet ein Steuerpflichtiger aufgrund einheitlichen Mietvertrags ein bebautes zusammen mit einem unbebauten Grundstück, so gilt die § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG zugrunde liegende Typisierung der Einkünfteerzielungsabsicht bei auf Dauer angelegter Vermietungstätigkeit grundsätzlich nicht für die Vermietung des unbebauten Grundstücks (Ergänzung zum BFH-Urteil vom 28.11.2007, IX R 9/06, BStBl II 2008, 515).

Sachverhalt

K hatte ein unbebautes und ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstücke erworben, den Kaufpreis voll fremdfinanziert und die Grundstücke mit einheitlichem Vertrag vermietet. Im Fall der Bebauung sollte der Mieter auf die Nutzung des unbebauten Grundstücks verzichten. Das Finanzamt erkannte die auf das unbebaute Grundstück entfallenden Zinsen mangels Einkünfteerzielungsabsicht nicht als Werbungskosten an. Auch das FG folgte dem Antrag von K nicht, die Vermietungstätigkeit auf beide Grundstücke zu beziehen.

Entscheidung

Der BFH bestätigte das FG: Danach konnte die Einkünfteerzielungsabsicht nur hinsichtlich des bebauten Grundstücks ungeprüft angenommen werden, während sie in Bezug auf das unbebaute Grundstück zu prüfen war. Ein Abweichen vom Grundsatz der objektbezogenen Prüfung war hier nicht angezeigt. Im Gegenteil: Nach dem Mietvertrag war die Beendigung des Mietverhältnisses für das unbebaute Grundstück im Fall einer Bebauung vorgesehen. So gehen selbst die Vertragsparteien von zwei verschiedenen Objekten aus.

Hinweis

Vermietet jemand zwei nebeneinander liegende Grundstücke, von denen eines bebaut ist, durch einheitlichen Mietvertrag, so stellt sich die Frage, ob er auf beide Grundstücke bezogene Finanzierungsaufwendungen ohne Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht abziehen kann.

Den objektiven Tatbestand des § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG erfüllt, wer ein bestimmtes Objekt (Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil) vermietet. Neben einem Rechtsverhältnis (Mietvertrag) verlangt das Gesetz ein bestimmtes Objekt, auf das sich die Vermietungstätigkeit bezieht. Vermietet der Steuerpflichtige mehrere Grundstücke, so vermietet er mehrere Objekte und jede Tätigkeit ist grundsätzlich für sich zu beurteilen. Das gilt auch, wenn er mehrere Immobilien aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags überlässt.

Was ein Grundstück i.S.d. § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG ist, gibt das BGB vor: Es ist ein abgetrennter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch als solcher geführt wird.

Was für den objektiven Tatbestand gilt, gilt auch für den subjektiven Tatbestand: Auch hier muss die Einkünfteerzielungsabsicht grundsätzlich objektbezogen beurteilt werden.

Link zur Entscheidung

BFH, 26.11.2008, IX R 67/07