Grundsätzliche Problemlage / 1.5 Leistungen an Flüchtlinge/Asylbewerber

Wie bereits erwähnt, gibt es bei Flüchtlingen und/oder Asylbewerbern, die sich mindestens 18 Monate (teilweise auch nur 15 Monate) in Deutschland aufhalten und über deren Aufnahme als Flüchtling oder Asylbewerber noch nicht entschieden ist, grundsätzlich keine Besonderheiten. Sie haben dann einen Anspruch auf ALG-II-Leistungen (Hartz IV) oder Sozialhilfe (SGB XII). Unter diesen Umständen muss lediglich geprüft werden, ob der betreffenden Person ein entsprechender Bescheid auf Leistungen nach SGB II oder SGB XII vorliegt.

Hinweis

Bei der Auszugsrenovierung und bei der Beendigung des Mietverhältnisses können sich Probleme ergeben. Da bei Ablehnung des Antrags auf Aufenthalt als Flüchtling oder Asylberechtigter in der Regel relativ schnell eine Ausreiseverfügung ergeht, die kürzer sein kann als die Kündigungsfrist für das Mietverhältnis, sollte darauf geachtet werden, dass eine entsprechende Kaution geleistet wird.

Noch vollkommen unklar ist derzeit, ob der Vermieter im Streitfall auf Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist bestehen kann. Dies wird wohl eher zu verneinen sein, da die Anordnung einer Ausreise wohl ein Grund sein dürfte, der zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) berechtigt. Praktische Probleme können sich bei der Auszugsrenovierung ergeben, hier sei auf die Rechtsprechung (siehe Kapitel 2.1.2.3) verwiesen, wonach im Regelfall wohl das Jobcenter oder der Sozialhilfeträger die Renovierungskosten übernehmen muss.

Befinden sich Flüchtlinge und/oder Asylbewerber noch keine 18 Monate in Deutschland und wurde über ihren Flüchtlings- oder Asylstatus noch nicht entschieden, haben diese Personen grundsätzlich keinen Anspruch auf Leistungen nach dem SGB II oder SGB XII. In diesen Fällen besteht nur Anspruch auf Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz oder Anspruch gegenüber dem Bund bzw. den Landkreisen auf Unterkunft. Das heißt, der Staat muss diesen Personen – ebenso wie Obdachlosen – eine Unterkunft zur Verfügung stellen.

Unter diesen Voraussetzungen schließt der Vermieter keinen Mietvertrag mit den einzelnen Flüchtlingen, sondern mit dem Staat (Landkreis oder kreisfreie Stadt, ggf. Bezirk, dies ist in den Bundesländern unterschiedlich geregelt). Eine Besonderheit ist dabei, dass sich die Anmietung durch eine Körperschaft des öffentlichen Rechts auf Geschäftsräume bezieht (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB), somit finden eine Reihe von Vorschriften zu „normalen“ Mietverhältnissen keine Anwendung. „Gewerblichkeit“ im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt keine Gewinnerzielungsabsicht voraus, das Streben nach Kostendeckung reicht aus.

Zitat

§ 549 BGB Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften

(1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt.

(2) Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d bis 556g), über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über

1. (...)
2. (…)
3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.

Hieraus folgt unter anderem:

• Eine Befristung des Vertrags ist möglich (Mieteroption).
• Es kann eine Vereinbarung über flexible Kündigungsfristen getroffen werden.
• Die flexible Anpassung der Miethöhe ist zulässig, es besteht kein Schutz vor „Mieterhöhungen“ durch Kündigung.

Bei einem solchen Mietvertrag sind einige Details besonders zu beachten.

Formulierungsvorschläge zu Vertragslaufzeit und Kündigung

• Bei Befristung mit Mieteroptionsrecht: Der Vertrag ist befristet bis 31.12.2017. Der Mieter ist berechtigt, jeweils durch einseitige schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter bis spätestens drei Monate vor dem jeweiligen Vertragsende das Vertragsverhältnis um jeweils ein Jahr zu verlängern.
• Bei Befristung mit automatischer Verlängerung: Der Vertrag ist befristet bis 31.12.2017. Wird er nicht gekündigt, so verlängert er sich jeweils um sechs Monate. Ein Kündigungsrecht des Vermieters ist jedoch bis 31.12.2019 ausgeschlossen.

Anpassung der Miethöhe

Grundsätzlich ist es möglich, die Miete nach Anzahl der Nutzer zu vereinbaren. Dies bringt jedoch einen erheblichen praktischen Abrechnungsaufwand mit sich.

Beispiel

Die Grundmiete beträgt monatlich 600 EUR. Bringt der Mieter mehr als fünf Personen in den Mieträumlichkeiten unter, so erhöht sich die Grundmiete um monatlich je 100 EUR für jede weitere Person. Der Mieter teilt dem Vermieter die taggenauen Belegungszahlen zum Ende eines jeden ...