Grundlagen der Immobilien-Investitionsrechnung / 2.3 Mieterhöhung nach Modernisierung

Die Unterscheidung zwischen Instandhaltung/Instandsetzung auf der einen und Modernisierung auf der anderen Seite ist für den Vermieter von erheblicher finanzieller Bedeutung. Nur Modernisierungsaufwendungen berechtigen ihn zu einer Mieterhöhung. Für Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen müssen dagegen entsprechende Deckungsbeiträge in die Grundmiete einkalkuliert werden. Die Rechtsgrundlagen der Modernisierung sind in folgenden BGB-Vorschriften enthalten:

• Duldungspflicht: § 554 Abs. 1-5 BGB (bei Vermietung von Geschäftsraum Abs. 1-4, abdingbar).
• Modernisierungsumlage: §§ 559-559b BGB (nur für Vermietung von Wohnräumen).

Der Vermieter kann nur für duldungspflichtige Maßnahmen eine Mieterhöhung (Modernisierungsumlage) geltend machen. Duldungspflichtig ist der Mieter nur, wenn ihm die Modernisierung ordnungsgemäß und rechtzeitig angekündigt wurde. Die Duldung muss vom Mieter ausdrücklich erklärt werden. In bestimmten Härtefällen kann der Mieter von der grundsätzlichen Duldungspflicht befreit sein. So können Maßnahmen unzumutbar sein, die zu einer andauernden hohen Lärmbelastung führen, die die Raumaufteilung wesentlich verändern, die vorausgegangene Verwendungen des Mieters entwerten oder die zu einer unzumutbaren Mietbelastung führen würden. In Geschäftsraummietverträgen können abweichende Regelungen getroffen werden (z. B. Ausschluss bestimmter Härtefallgründe).

Handelt es bei den modernisierten Räumen um Wohnräume, so ist die anschließende Mieterhöhung in §§ 559-559b BGB geregelt. Grundsätzlich sind die Kosten für jede Wohnung gesondert zu ermitteln. Wo dies nicht möglich ist, sind die Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche der jeweiligen Wohnung an der Gesamtwohnfläche zu verteilen. Fallen Instandsetzung und Modernisierung zusammen (z. B. beim Ersatz verrotteter einfachverglaster Fenster durch Isolierfenster), so müssen die Kosten für den Instandsetzungsanteil von den Gesamtkosten der Maßnahme abgezogen werden. Auch „Folgekosten“ von energetischen Maßnahmen sind umlagefähig, und zwar im Zweifel zu 100 Prozent. Wird die Fassade gedämmt, so sind die Kosten für Gerüst, Armierung, Putz und Anstrich voll umlagefähig. Bei Schäden an der alten Fassade muss jedoch ein prozentualer Abzug von der Bemessungsgrundlage erfolgen.

Die Umlagefähigkeit von energetischen Modernisierungskosten wird auch durch ein deutliches Missverhältnis zwischen Aufwand und dadurch ausgelöster Heizkostenersparnis nicht eingeschränkt. Nach einer BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2004 ist das Verhältnis von Mieterhöhung und Energieeinsparung für die Duldungspflicht des Mieters irrelevant. § 559 BGB kennt auch bislang keine Kappungsgrenze für die Höhe der Modernisierungsumlage. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz ist kein Kriterium für die rechtliche Beurteilung der Duldungspflicht des Mieters. Der Mieter muss die Maßnahmen dulden, wenn sie zu einer messbaren und dauerhaften Einsparung von Primärenergie führen. Die Maßnahmen müssen für ihn nicht „rentabel“ sein. Davon zu unterscheiden sind subjektive Härtefälle. Wenn die Mietbelastung nach der Modernisierung wegen der Einkommensverhältnisse individuell nicht mehr tragbar ist, kann die Duldungspflicht eingeschränkt sein^[1].

Die ermittelten auf die Wohnung entfallenden Kosten sind mit 11 Prozent zu multiplizieren und anschließend durch 12 Monate zu teilen. Die errechnete Modernisierungsumlage kann zusätzlich zur Grundmiete alternativ zu der ebenfalls zulässigen modernisierungsbedingten Erhöhung der Vergleichsmiete erhoben werden. Die Zahlungspflicht des Mieters besteht bis zur nächsten Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Im Falle eines Mieterwechsels darf vom neuen Mieter keine Modernisierungsumlage erhoben werden. Der Mietpreis ist in diesem Fall unter Beachtung der gesetzlichen Mietbegrenzungen neu zu vereinbaren (siehe Abschnitt 5.4.4.3).

Die neue Mietpreisbremse begrenzt unter Umständen die Möglichkeit modernisierungsbedingter Mieterhöhungen. Die erste Vermietung nach „umfassender“ Modernisierung einer Wohnung ist zwar von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB), aber für weitere Mieterwechsel und „nicht umfassende“ Modernisierungen gelten keine Ausnahmen. Nicht umfassende Modernisierungen fallen aber unter den Bestandsschutz der „Vormiete“, wenn die entsprechende Modernisierungsumlage bereits vom vorherigen Mieter geschuldet wurde^[2]. Das bedeutet, dass in diesen Fällen der Mietpreis die Einzelvergleichsmiete plus 10 Prozent übersteigen darf.

Anders zu behandeln sind umfassende Modernisierungen. Umfassend ist eine Modernisierung, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Das ist anzunehmen, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

Nach einer umfassenden Modernisierung im laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter die Miete im Rahmen der Vorschriften des § 559 BGB erhöhen (11-prozentige Modernisierungsumlage). Kommt es zu einem Mieterwechsel, s...