Voraussetzung für Grundbucheintragung
Der Erwerber eines Grundstücks darf in das Grundbuch erst dann eingetragen werden, wenn das Finanzamt bescheinigt, dass der Eintragung grunderwerbsteuerliche Bedenken nicht entgegenstehen. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist zu erteilen, wenn die Steuer entrichtet, sichergestellt, gestundet ist, Steuerfreiheit besteht oder nach dem Ermessen des Finanzamts die Steuerforderung nicht gefährdet ist.
Ohne Vorliegen einer Unbedenklichkeitsbescheinigung dürfen in das Grundbuch eingetragen werden:
- Grundstückserwerbe von Todes wegen,
- Erwerbe geringwertiger Grundstücke bei einer Gegenleistung von nicht mehr als 2.500 EUR ausschließlich in Geld oder durch Übernahme von Hypotheken oder Grundschulden,
- Grundstückserwerbe zwischen Ehegatten,
- Grundstückserwerbe zwischen Personen, die miteinander in gerader Linie verwandt sind (einschl. deren Ehegatten),
- Erbauseinandersetzungen, wenn ein beurkundeter Rechtsvorgang nach § 3 Nr. 3 GrEStG steuerfrei ist.
Sind Säumniszuschläge zur Grunderwerbsteuer angefallen, aber noch nicht entrichtet, die Grunderwerbsteuer jedoch gezahlt, muss das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilen.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist kein Freistellungsbescheid.[1] Sie hindert auch nicht die spätere Erhebung der Grunderwerbsteuer, da sie keinen Vertrauensschutz begründet.[2]
Prüfungsrecht des Grundbuchamts[3]
§ 22 GrEStG statuiert eine Grundbuchsperre und stellt die Zahlung der Grunderwerbsteuer sicher. Daher ist das Grundbuchamt berechtigt und verpflichtet zu prüfen, ob ein seiner Art nach § 1 GrEStG erfüllender Rechtsvorgang vorliegt. Weiteres Prüfungsrecht kommt dem Grundbuchamt aber nicht zu.
Ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung hinsichtlich des Rechtsvorgangs ungenau oder widersprüchlich, ist das Grundbuchamt berechtigt, eine geänderte Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt anzufordern. Weist die Bescheinigung hinsichtlich des Kreises der Steuerpflichtigen Ungenauigkeiten auf, stellt sich die Sache anders dar. Gibt die Bescheinigung trotz der Ungenauigkeiten unzweideutig Auskunft darüber, auf welchen Rechtsvorgang nach § 1 GrEStG und damit auf welche Eintragung sie sich bezieht, hindert dies den Vollzug der Eintragung nicht.
Entschiedener Fall
Durch notariell beurkundeten Kaufvertrag erwarb eine GbR ein Grundstück. Das Finanzamt erteilte zwar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Das Grundbuchamt forderte jedoch in einer Zwischenverfügung eine berichtigte Unbedenklichkeitsbescheinigung an, weil nicht die GbR als Erwerberin benannt war, sondern die Gesellschafter Frau L und Herr T, jeweils mit dem Zusatz "Anteil GbR".
OLG: Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eindeutig
Im Streitfall konnte die Unbedenklichkeitsbescheinigung aufgrund der enthaltenen Angaben (Grundstücksbezeichnung, Urkundennummer, Datum der Urkunde, Name des beurkundenden Notars und Namen der Gesellschafter der erwerbenden GbR jeweils mit dem Zusatz "Anteil GbR") eindeutig dem Eintragungsantrag der Beteiligten zugeordnet werden.
Dass die GbR fälschlicherweise nicht als Erwerber angegeben worden war, sondern nur deren Gesellschafter mit entsprechendem Zusatz, war im Ergebnis unerheblich, da die Zuordnung der Unbedenklichkeitsbescheinigung zum Erwerb dennoch gewährleistet war. Im Übrigen gehört die steuerliche Bewertung durch das Finanzamt nicht zum Prüfungsumfang des Grundbuchamts, d. h., es darf beispielsweise nicht prüfen, ob das Finanzamt die Grunderwerbsteuer von der Gesellschaft oder von deren Gesellschaftern erhoben hat oder ob sonstige steuerrechtliche Fehlbeurteilungen vorliegen. Das Finanzamt hat den Erwerbsvorgang geprüft und gewürdigt und aufgrund dessen eine Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt. Eine berichtigte Bescheinigung durfte daher nicht angefordert werden.
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