Formlose Erklärung erforderlich
Das Vorkaufsrecht, das mit Abschluss des Kaufvertrags entsteht, wird durch formlose Erklärung ausgeübt. Mehrere vorkaufsbereite Miterben müssen ihr Vorkaufsrecht einheitlich ausüben (§ 472 BGB; vgl. Roth, NJW-Spezial 2022, 167). Bis zur Übertragung des Erbteils auf den Erwerber muss die Erklärung gegenüber dem verkaufenden Miterben abgegeben werden, danach gegenüber dem Erwerber (Vgl. §§ 464, 2035 Abs. 1 BGB).
Nachricht von Verkauf an Miterben
Deshalb hat der Verkäufer die Miterben von der Übertragung unverzüglich zu benachrichtigen (§ 2035 Abs. 2 BGB). Auch muss er ihnen den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags umgehend mitteilen (§ 469 Abs. 1 BGB).
Frist beachten
Vom Empfang dieser Mitteilung an gerechnet läuft für jeden vorkaufsberechtigten Miterben eine Frist von 2 Monaten für die Ausübung des Vorkaufsrechts.[1]
Bindungswirkung
Die Ausübung des Vorkaufsrechts will gut überlegt sein: Nach Zugang der Erklärung beim Vorkaufsverpflichteten kann sich der Vorkaufsberechtigte nicht mehr einseitig von dem dadurch zustande gekommenen Kaufvertrag lösen! Der Kaufvertrag kann nur einvernehmlich durch Vertrag wieder aufgehoben werden.[2]
Rückgängigmachung eines Erwerbsvorgangs
Ein Grundstückserwerb, der auf der Übertragung von Anteilen an einer Erbengemeinschaft beruht, kann auch dadurch rückgängig gemacht werden, dass ein Miterbe sein gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt und der Erwerber in Erfüllung seiner Verpflichtung aus § 2035 Abs. 1 Satz 1 BGB die Erbteile unmittelbar auf den vorkaufsberechtigten Miterben überträgt.[3]
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