Gewerblicher Grundstückshandel: Zurechnung von Aktivitäten von Schwesterpersonengesellschaften

Leitsatz

Bei der Beantwortung der Frage, ob eine Personengesellschaft wegen Überschreitung der sog. Drei-Objekt-Grenze den Bereich der privaten Vermögensverwaltung verlassen hat, sind solche Grundstücksaktivitäten nicht mitzuzählen, die die Gesellschafter allein oder im Rahmen einer anderen gewerblich tätigen Personengesellschaft entwickelt haben.

Sachverhalt

Zwei Steuerpflichtige hatten als GbR ein Wohn- und Geschäftshaus für 2,3 Mio. DM erworben. Zugleich waren sie Gesellschafter einer anderen im gewerblichen Grundstückshandel tätigen GbR. Das Gebäude wurde zunächst vermietet, wobei zwei Wohnungen in Leerstandszeiten modernisiert und wiederum vermietet wurden. Drei Jahre nach dem Erwerb wurden Verkaufsgespräche geführt, Abgeschlossenheitsbescheinigungen beantragt sowie Grundstück und Gebäude für 3,83 Mio. DM an einen Erwerber veräußert. Danach wurde die GbR liquidiert. Das Finanzamt nahm einen gewerblichen Grundstückshandel an. Die dagegen erhobene Klage hatte Erfolg.

Entscheidung

Die BFH wies die Revision zurück. Der GbR sind Grundstücksgeschäfte der Schwestergesellschaft nicht zuzurechnen. Damit wird die Zahl von mehr als drei Objekten nicht überschritten. Es kommt auch nicht ausnahmsweise Gewerblichkeit bei dem Verkauf eines Objekts in Betracht. Die Besonderheit des Falls bestand darin, dass beide Gesellschafter einen gewerblichen Grundstückshandel in einer weiteren GbR betreiben. Eine Zusammenrechnung der veräußerten Objekte auf der Ebene der Gesellschaft kommt laut BFH jedoch nicht in Betracht. Allein die Zahl der von der GbR veräußerten Objekte ist maßgebend. Eine Addition der jeweils veräußerten Objekte erfolgt erst auf der Ebene des Mitunternehmers. Wurden insgesamt mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren veräußert, werden die Einkunftsanteile aus den Gesellschaften auf der Ebene des Gesellschafters in gewerbliche Einkünfte umqualifiziert.

Hinweis

Ein gewerblicher Grundstückshandel kann auch bei weniger als vier Objekten vorliegen, falls mindestens ein Objekt in unbedingter Veräußerungsabsicht angeschafft oder zu einem Objekt besserer Marktgängigkeit verbessert wurde. Hierzu äußert sich der BFH nicht weiter, weil er ein anderes Merkmal gewerblicher Tätigkeit verneint. Dies betrifft die Nachhaltigkeit, d.h. das Handeln in Wiederholungsabsicht. Auf Wiederholungsabsicht lässt sich aus mehreren Verkäufen schließen, aus einem einzigen Verkauf – wie hier – jedoch nicht. Nachhaltigkeit wird allerdings auch bejaht, wenn auf der Beschaffungsseite zahlreiche Aktivitäten entfaltet werden, die sich nur mit gewerblicher Betätigung erklären lassen. Hier verneint der BFH auch dies, weil die allein in Betracht kommenden Modernisierungsmaßnahmen bereits zu einer Zeit durchgeführt wurden, zu der noch nicht auf eine Veräußerungsabsicht geschlossen werden konnte.

Link zur Entscheidung

BFH, 17.12.2008, IV R 85/06