Gewerblicher Grundstückshandel: enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb und Veräußerung ist nur Indiz

Leitsatz

Ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb oder Bebauung und (nachfolgender) Veräußerung eines Grundstücks gestattet für sich genommen nicht den Schluss, dass der Grundbesitz mit der unbedingten Absicht erworben oder bebaut worden ist, ihn alsbald zu verkaufen. Nur wenn schon andere Umstände dafür sprechen, dass bereits beim Erwerb oder bei der Bebauung des Grundstücks eine unbedingte Veräußerungsabsicht bestand, kann die Indizwirkung dieser Umstände durch die Kürze der zwischen Erwerb oder Bebauung und Verkauf liegenden Zeit verstärkt werden.

Sachverhalt

O schenkte ihren Enkeln ein Grundstück gegen Übernahme darauf lastender Verbindlichkeiten. Sie hatte das Grundstück drei Jahre zuvor erworben, einen Teil zum Betrieb einer Tankstelle, den anderen Teil an einen Baumarktbetreiber vermietet und sich zur Errichtung des Baumarkts verpflichtet. Erst nach Abschluss des Schenkungsvertrags im August 1995 beauftragte O einen Bauunternehmen mit der Errichtung des Baumarkts. Die Enkel schlossen sich zu einer GbR zusammen und traten nach Erteilung der Baugenehmigung für den Baumarkt im Februar 1996 in den Mietvertrag und den Bauvertrag ein. Im Juni 1996 verkaufte die GbR das Grundstück an einen Erwerber und verpflichteten sich ihm gegenüber zur Errichtung des Baumarkts. Das Finanzamt sah darin einen gewerblichen Grundstückshandel. Das FG gab der Klage statt.

Entscheidung

Der BFH wies die Revision zurück. Es lasse sich nicht feststellen, dass die Enkel schon bei Übernahme der Verpflichtung zur Errichtung des Baumarkts eine unbedingte Absicht zur Veräußerung des Grundstücks gehabt hätten.

Hinweis

Seit der BFH die "Drei-Objekt-Grenze" aufgeweicht hat, fragt sich, in welchen Fällen auch bei weniger als drei Objekten ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. In solchen Fällen müssen andere objektive Umstände vorliegen, aus denen sich auf eine unbedingte Veräußerungsabsicht bereits bei Erwerb oder beim späteren Beginn der Bebauung des Grundstücks schließen lässt. Eine bedingte Veräußerungsabsicht reicht bei weniger als drei Objekten nicht aus.

Für die unbedingte Veräußerungsabsicht spricht z.B., dass sich der Verkäufer beim Grundstücksverkauf zur Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück verpflichtet. Die Bebauung kann dann anders als bei Beginn der Errichtung vor dem Grundstücksverkauf nicht als Teil der Vermögensverwaltung des Verkäufers angesehen werden. Eine unbedingte Veräußerungsabsicht zu diesem Zeitpunkt lässt sich im letzteren Fall nur aus zusätzlichen Indizien entnehmen.

Laut Besprechungsurteil reicht allein ein enger zeitlicher Zusammenhang noch nicht aus, um dies zu indizieren. Vielmehr müssten weitere Merkmale vorliegen, die nur durch den zeitlichen Zusammenhang verstärkt würden. Solche Indizien lassen sich z.B. in der Art der Finanzierung des Grundstückserwerbs und der Bebauung finden. Wann ein "enger zeitlicher Zusammenhang" vorliegt, lässt sich nicht genau bestimmen. Der BFH lässt dies ausdrücklich offen. Allerdings wird wohl bei einem Abstand von mehr als einem Jahr nicht mehr von einer Indizwirkung ausgegangen werden können.

Link zur Entscheidung

BFH, 27.11.2008, IV R 38/06