Gebäudeversicherung – Versicherung muss auch Mietausfall zahlen

Regressverzicht des Versicherers

Ist der Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen verpflichtet, neben der Miete als Betriebskosten auch die (anteiligen) Kosten der Gebäudefeuerversicherung zu zahlen, liegt darin keine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Brand- oder Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (so bereits BGH, Urteil v. 3.11.2004, VIII ZR 28/04, WuM 2005 S. 57). Allerdings ergibt eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrags (zwischen Vermieter und Versicherer) einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers, wenn der Mieter den Schaden durch lediglich einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Der Mieter darf in diesem Fall nicht schlechter gestellt werden, als wenn er die Versicherung selbst abgeschlossen hätte. Daher ist der Vermieter verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, sofern der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat.

Gilt auch für Mietausfall

Dies gilt hinsichtlich des entstehenden Mietausfallschadens nach einem neuen Beschluss des BGH nicht nur dann, wenn der Mieter im Versicherungsfall (hier: Zerstörung der Mietsache durch Brand) von seinem ordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch macht, sondern auch, wenn die Parteien das Mietverhältnis einvernehmlich beenden. Ab diesem Zeitpunkt entsteht dem Vermieter ein Mietausfallschaden, den nach den Grundsätzen der versicherungsrechtlichen Lösung ebenfalls seine Gebäudeversicherung und nicht der Mieter zu ersetzen hat.

(BGH, Beschluss v. 21.1.2014, VIII ZR 48/13, GE 2014 S. 661)