Finanzierungs- und Anschaffungskosten bei gemischt genutztem Grundstück

Leitsatz

1. Nimmt der Steuerpflichtige Darlehen zur Finanzierung je unterschiedlicher Grundstücksteile auf, die eigenständige Wirtschaftsgüter bilden, scheitert der Zuordnungszusammenhang zu einzelnen Grundstücksteilen aber, weil die Valuten sämtlicher Darlehen auf ein Girokonto fließen, von dem dann der Steuerpflichtige den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer überweist, so sind die entstandenen Schuldzinsen grundsätzlich nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen aufzuteilen.
2. Dies gilt nicht, wenn die Parteien des Kaufvertrags den Kaufpreis in anderer Weise auf die erworbenen Wirtschaftsgüter aufgeteilt haben und dieser Maßstab – weil weder zum Schein getroffen noch missbräuchlich – auch steuerrechtlich bindet. In diesem Fall ist der Kaufpreis nach dem Verhältnis des auf den vermieteten Grundstücksteil entfallenden Kaufpreises zum Gesamtkaufpreis aufzuteilen und die entstandenen Schuldzinsen in Höhe des hiernach auf den vermieteten Grundstücksteil entfallenden Anteils abzuziehen.

Sachverhalt

A und B erwarben von der Mutter der B ein Haus, das in sechs Eigentumswohnungen aufgeteilt werden sollte. Zwei Wohnungen mit mehr als 50 % der Gesamtwohnfläche wurden selbst genutzt. Hierauf entfielen vom Gesamtkaufpreis von 455000 EUR laut Kaufvertrag nur 150000 EUR. Der Restbetrag entsprach den Verkehrswerten der anderen Wohnungen. Der Erwerb wurde vollständig fremdfinanziert. Für selbst genutzte und vermietete Wohnungen wurden jeweils gesonderte Darlehen aufgenommen. Allerdings flossen alle Valuta auf ein Girokonto, von dem der Gesamtkaufpreis überwiesen wurde. Das Finanzamt teilte die Zinsen auf die Darlehen von 305000 EUR nach Wohnflächen auf. Das FG folgte dem, bezog aber sämtliche Zinsen ein.

Entscheidung

Dem folgte der BFH nicht, denn die Parteien hatten die Anschaffungskosten im Kaufvertrag nach anderen Maßstäben aufgeteilt. Dem ist zu folgen. Es bestehen keine Bedenken, weil die auf die vermieteten Wohnungen entfallenden Anschaffungskosten den Verkehrswerten entsprechen. Deshalb sind die Zinsen nach dem Verhältnis des auf den vermieteten Grundstücksanteil entfallenden Kaufpreises zum Gesamtkaufpreis – also zu 305/455 – aufzuteilen.

Hinweis

Wird ein Gebäude gemischt genutzt und werden die Darlehen nur teilweise zur Einkünfteerzielung verwandt, sind Zinsen nur anteilig abziehbar. Ein Darlehen kann allerdings gezielt einem vermieteten Gebäudeteil zugeordnet werden, indem die darauf entfallenden Anschaffungskosten gesondert zugeordnet und aus dem dafür aufgenommenen Darlehen gesondert bezahlt werden.

Wird das Darlehen aber einem Konto gutgeschrieben, das auch Gelder für den selbst genutzten Teil umfasst und wird der Gesamtkaufpreis von dem Konto an den Verkäufer überweisen, scheitert diese Zuordnung. Die Zinsen sind dann nur anteilig abziehbar. Deren Aufteilung hat dann jedoch nicht nach der Wohnfläche zu erfolgen, sondern entsprechend der Aufteilung des Kaufpreises durch die Vertragsparteien.

Link zur Entscheidung

BFH, 01.04.2009, IX R 35/08