Erwerb eines unbebauten Grundstücks und Eintritt des Erwerbers in Generalübernehmervertrag des Verkäufers

Leitsatz (amtlich)

Verpflichtet sich der Erwerber eines unbebauten Grundstücks, in einen vom Verkäufer abgeschlossenen Generalübernehmervertrag einzutreten, und stimmt der an diesem Vertrag beteiligte Dritte gemäß § 415 Abs. 1 BGB zu, folgt allein daraus nicht, dass Erwerbsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand ist. Daran ändert sich nichts dadurch, dass der Grundstückserwerb im Rahmen einer Betriebsaufspaltung erfolgt und der Veräußerer das fertig bebaute Grundstück als Betriebsgesellschaft anpachtet.

Sachverhalt

Die Klägerin, eine GmbH, ist Rechtsnachfolgerin der K-KG. Diese erwarb durch notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 18.2.1994 zum Kaufpreis von rd. 4,7 Mio. DM mehrere Grundstücke von der X-GmbH. Die X-GmbH hatte bereits am 13.3.1993 mit der A-AG einen "Generalübernehmervertrag" über die schlüsselfertige Errichtung einer Klinik bis zum 31.3.1995 zum Pauschalpreis von rd. 62 Mio. DM, von denen rd. 11 Mio. DM auf das Inventar entfielen, geschlossen. Der Vertrag war am 20./31.1.1994 neu gefasst worden. Dabei stimmte die A-AG einer Übertragung der Auftraggeberstellung von der X-AG auf die K-KG zu. Noch am Tag der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrages verpflichtete sich die K-KG gegenüber der X-GmbH privatschriftlich, in den Generalübernehmervertrag mit der A-AG einzutreten und die X-GmbH von allen Verpflichtungen aus diesem Vertrag freizustellen. Außerdem hatte sie der X-GmbH alle bis dahin beim Ankauf der Grundstücke entstandenen Aufwendungen von zusammen netto rd. 334 000 DM zu erstatten. Bei Abschluss der Verträge vom 18.2.1994 hatte die A-AG bereits einen Teil ihrer Leistungen erbracht. Das Finanzamt erließ einen GrESt-Bescheid, in dessen Bemessungsgrundlage die Kosten für die Errichtung der Klinik einbezogen worden waren. Die dagegen erhobene Klage blieb erfolglos^[1]. Auf die Revision hob der BFH die Vorentscheidung auf und verwies die Sache an das FG zurück.

Entscheidungsgründe

Die Annahme eines einheitlichen Vertragsgegenstandes "bebautes Grundstück" setzt neben dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages den Abschluss eines Vertrages über die Errichtung eines Gebäudes zwischen dem Erwerber und der Veräußererseite, d.h. entweder dem Grundstücksveräußerer oder einem mit diesem personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich bzw. durch vertragliche Abrede (Zusammenarbeit, abgestimmtes Verhalten) verbundenen Dritten^[2], voraus. Denn nur dann, wenn die Veräußererseite (auch) zur Errichtung des Gebäudes verpflichtet ist, entspricht eine solche Sachverhaltsgestaltung ihrem objektiven Inhalt nach dem Abschluss eines das bebaute Grundstück umfassenden Grundstückskaufvertrags. Hat sich demnach gegenüber dem Grundstückserwerber weder der Grundstücksverkäufer selbst noch ein mit ihm verbundener Dritter zur Errichtung des Gebäudes auf dem Grundstück verpflichtet, liegt kein einheitlicher Leistungsgegenstand "bebautes Grundstück" vor^[3].

Die Fallgestaltungen (Erwerb eines Grundstücks mit noch zu errichtendem Gebäude bzw. Eintritt in einen Bauvertrag) gleichen sich darin, dass der Erwerber jeweils das Grundstück ohne Vorgaben für die Bebauung nicht erwerben kann. Um wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden, muss nämlich der Verkäufer, der bezüglich des zu verkaufenden Grundstücks bereits einen Vertrag über dessen Bebauung mit einem Dritten abgeschlossen hat, aber mit der Bebauung nichts mehr zu tun haben will, bestrebt sein, das Grundstück nur an jemanden zu veräußern, der bereit ist, die Verpflichtungen aus dem Bauvertrag zu übernehmen. Es bedarf auch beide Male einer Mitwirkung Dritter, allerdings bei dem bloßen Grundstückserwerb mit gleichzeitiger Verpflichtung des Erwerbers zum Vertragseintritt nur insoweit, als die mit dem Vertragseintritt verbundenen Rechtsgeschäfte gemäß § 415 Abs. 1 BGB der Zustimmung des Dritten bedürfen. Diese Gemeinsamkeiten, in denen sich die Vergleichbarkeit beider Fallgestaltungen erschöpft, führen jedoch nach der Rechtsprechung des Senats nicht zur Anwendung der zum einheitlichen Erwerbsvorgang entwickelten Grundsätze auf die mit einer Verpflichtung zum Vertragseintritt verbundenen Grundstückserwerbe. Es fehlt am Merkmal, dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages mit der Verpflichtung des Verkäufers/der Verkäuferseite zur Übertragung eines von ihm/ihr noch zu bebauenden Grundstücks zu entsprechen.

Im Streitfall hat sich weder die Grundstücksverkäuferin (X-GmbH) noch ein Dritter, der mit ihr verbunden ist, der Klägerin (Grundstückskäuferin) gegenüber verpflichtet, das Gebäude auf dem Grundstück zu errichten bzw. fertig zu stellen. Die X-GmbH war nach dem Inhalt des Vertrages vom 18.2.1994 der Klägerin gegenüber nicht verpflichtet, das Gebäude zu errichten bzw. fertig zu stellen. Eine solche Verpflichtung der X-GmbH ergibt sich auch nicht aus der neben dem Grundstückskaufvertrag getroffenen privatschriftlichen Vereinbarung hinsichtlich der Eintritts- und Freistellungsverpflichtung der Klägerin in Bezug auf den Generalunternehmervertrag. Die A-AG, deren M...