Erste erfolgreiche Musterfeststellungsklage im deutschen Mietrecht

Das OLG München hat einem Mieterverein Recht gegeben, der sich stellvertretend für 136 Mieter gegen eine Mieterhöhung wegen Modernisierung gewehrt hat. Streitpunkt war der Zeitraum zwischen Ankündigung und Beginn der Maßnahme.

Kläger ist der Mieterverein München – 136 betroffene Mieter hatten sich über das Klageregister angeschlossen. Insgesamt sollen 230 Mieter mehr bezahlen. Angekündigt waren nach Angaben des Mietervereins zwischen 5 und 13 EUR pro Quadratmeter.

Die Modernisierung der Wohnungen war von der vermietenden GmbH und Beklagten bereits Ende 2018 angekündigt worden, sollte aber erst ab Mai 2021 umgesetzt werden. Damit habe der Vermieter gerade noch altes Recht "abgreifen" wollen, bei dem anschließende Mieterhöhungen deutlich höher ausfallen dürfen, führte der Geschäftsführer des Mietervereins München an, der als Rechtsanwalt die Mieter vor dem OLG vertreten hat.

Revision zugelassen

Genau das darf die Vermieterin nicht. Das wurde am 15.10.2019 in der Musterfeststellungsklage (auch "Musterklage" genannt) vor dem OLG München geklärt. Die Spanne zwischen der Ankündigung der Modernisierung und der tatsächlichen Durchführung sei zu lang, entschieden die Richter. Die Mieter müssen nun voraussichtlich nur noch mit Mieterhöhungen von höchstens 3 EUR pro Quadratmeter rechnen. Die Revision zum BGH wurde zugelassen. Die beklagte GmbH will nun prüfen, ob sie Rechtsmittel einlegen will.

Neues Mietrecht

Seit dem 1.1.2019 gilt das neue Mietrecht, bei dem nur noch ein geringerer Teil der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden darf. Nach alter Rechtslage waren das jährlich 11 %. Nach neuem Recht sind es nur noch 8 % pro Jahr. Zusätzlich gilt eine Obergrenze von einer erlaubten Erhöhung von 2 oder 3 EUR pro Quadratmeter pro Monat innerhalb von 6 Jahren nach Modernisierung. Zwischen Ankündigung und Beginn der Modernisierung sollten 3 Monate liegen. Deswegen war der Geschäftsführer des Mietervereins sich sicher, dass hier neues Recht gelten müsse.

Musterklage erst seit 1.11.2018 möglich

Die Möglichkeit einer Musterfeststellungsklage gibt es in Deutschland erst seit November 2018. Eingereicht werden können die Klagen von Verbänden. Innerhalb von 2 Monaten müssen sich mindestens 50 Betroffene der Klage anschließen. Nach Angaben des Mietervereins haben bereits bei Einreichung der Klage 67 Betroffene unterzeichnet.

Eine Mitgliedschaft im Mieterverein ist nicht Voraussetzung, auch Kosten fallen für die Mieter nicht an. Das Risiko übernimmt der klagende Verband. Fällt ein Urteil, gilt es für alle, die sich über das Klageregister anschließen.

(OLG München, Urteil v. 15.10.2019, MK 1/19)