Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung / 5.1 Nicht auf Dauer angelegte Mietverhältnisse

Vermietung ohne Befristung

Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt.^[1] Dies gilt auch dann, wenn das Gebäude später aufgrund eines neu gefassten Entschlusses veräußert oder eigengenutzt wird.^[2]

Das Vorbringen eines neuen Entschlusses kann das Finanzamt u. a. nach einer Scheidung oder bei finanzieller Notlage akzeptieren.^[3]

Erteilt der Steuerpflichtige einen Maklerauftrag, der die Veräußerung der bisher zu Mietzwecken genutzten Wohnung zum Gegenstand hat und bewirbt er in selbst geschalteten Anzeigen die Wohnung ausschließlich als Verkaufsobjekt, kann dies im Einzelfall als Indiz für die Aufgabe der Einkunftserzielungsabsicht gewertet werden, selbst wenn er gelegentlich auch punktuell Vermietungsbemühungen entfaltet.^[4]

Verneinung der Einkunftserzielungsabsicht

Die Einkunftserzielungsabsicht wird verneint, wenn Umstände vorliegen, aus denen geschlossen werden kann, dass sich der Steuerpflichtige die Möglichkeit ausbedungen oder offen gehalten hat, das Mietobjekt innerhalb einer bestimmten Frist, in der er keinen positiven Gesamtüberschuss erzielen kann, unabhängig von einer Zwangslage zu verkaufen oder nicht mehr zur Einkunftserzielung zu nutzen.

Beweisanzeichen

Beweisanzeichen hierfür können zum Beispiel der Abschluss eines entsprechenden Zeitmietvertrags, einer entsprechenden kurzen Fremdfinanzierung oder die Suche nach einem Käufer schon kurze Zeit nach Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes sein. Gleiches gilt für den Fall der Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses, in das der Steuerpflichtige mit der Anschaffung des Objekts eingetreten ist.

Kritisch: Nutzungsänderung innerhalb von 5 Jahren

Eine im Hinblick auf eine von vornherein geplante und durchgeführte Eigennutzung nur kurzfristige Fremdvermietung, während derer lediglich Werbungskostenüberschüsse erzielt werden, spricht gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit mit Einkunftserzielungsabsicht.^[5]

Nach Auffassung der Finanzverwaltung liegt ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen auch dann vor, wenn der Steuerpflichtige ein Gebäude innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – von in der Regel bis zu 5 Jahren – seit der Anschaffung oder Herstellung veräußert oder selbst nutzt und innerhalb dieser Zeit nur einen Werbungskostenüberschuss erzielt.^[6]

Je kürzer der Abstand zwischen der Anschaffung oder Errichtung des Objekts und der nachfolgenden Veräußerung oder Selbstnutzung ist, umso mehr spricht dies gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit und für eine von vornherein bestehende Veräußerungs- oder Selbstnutzungsabsicht.

Praxis-Beispiel

Nutzungsänderung innerhalb von 5 Jahren

A erwirbt im Januar 2016 ein gebrauchtes Einfamilienhaus, das er zunächst fremd vermietet. Ende Juli 2020 kündigt er das Mietverhältnis mit Ablauf des 31.12.200 wegen Eigenbedarfs. Nach Durchführung von Renovierungsarbeiten für insgesamt 30.000 EUR zieht A im März 2021 selbst in das Haus ein. Für die Jahre 2016 bis 2020 ergeben sich aus der Vermietung nur negative Einkünfte.

Die Tatsache, dass A das Gebäude innerhalb von 5 Jahren seit der Anschaffung tatsächlich selbst nutzt, spricht nach Auffassung der Finanzverwaltung gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit. Kann A keine Umstände darlegen, die dafür sprechen, dass er den Entschluss zur Selbstnutzung erst nachträglich (neu) gefasst hat, wird das Finanzamt anhand einer Prognose prüfen, ob er aus der befristeten Vermietung einen Totalüberschuss erzielen kann. Diese Prognose bezieht sich grundsätzlich auf die Zeit bis einschließlich Dezember 2020. Die Kosten der erst nach Beendigung der Vermietungstätigkeit durchgeführten Renovierungsmaßnahmen können auf keinen Fall als Werbungskosten abgezogen werden und sind daher auch nicht zusätzlich in diese Prüfung einzubeziehen. Hierfür kommt die Steuerermäßigung nach § 35a EStG in Betracht, soweit es sich um Arbeitskosten handelt.

Vorläufige Veranlagung

Wenn das Finanzamt aufgrund objektiver Tatbestände erkennt, dass die Vermietung nur vorübergehender Natur sein wird, wird es die Veranlagungen nach § 165 Abs. 1 AO vorläufig durchführen und die weitere Entwicklung abwarten. Stellt sich dann nachträglich heraus, dass die Vermietung nicht von Dauer war, werden die Verluste auch für die vorläufig veranlagten Jahre gestrichen. Soweit im obigen Beispielsfall die Veranlagungen nicht vorläufig durchgeführt wurden, kann das Finanzamt eine Berichtigung der Steuerbescheide zu Ungunsten des A nur durchführen, wenn es nachweisen kann, dass A von Anfang an keine dauerhafte Vermietung geplant hat, z. B. durch einen entsprechenden Vermerk im Mietvertrag.

Zeitmietvertrag

Selbst bei Abschluss eines von vornherein befristeten Mietvertrags oder der Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses kann in der Vermietungszeit eine Einkunftserzielungsabsicht nicht generell verneint werden. Denn eine Vermietungstätigkeit kann auch dann auf Dauer angelegt ...