Einkommensteuer: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung / 9.1 Ausschließlich vermietete Ferienwohnungen

Bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten Ferienwohnungen kann ohne weitere Prüfung von der Überschusserzielungsabsicht des Eigentümers ausgegangen werden; es gelten im Allgemeinen dieselben Grundsätze wie bei anderen vermieteten Objekten (BFH, Urteil v. 5.11.2002, IX R 18/02, BStBl. 2003 II S. 914; siehe Kapitel 4.7). Auch besonders hohe Werbungskostenüberschüsse (Verluste) ändern hieran nichts (BFH, Urteil v. 24.8.2006, IX R 15/06, BStBl. 2007 II S. 256). Dabei ist es unerheblich, ob die Ferienwohnung in Eigenregie vermietet oder ein Dritter mit der Vermietung beauftragt wird; dem folgt auch die Finanzverwaltung (BMF-Schreiben v. 8.10.2004, Rn. 16).

Achtung

Bei einer in Eigenregie oder durch Beauftragung eines Dritten ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit für eine Vermietung bereitgehaltenen Ferienwohnung ist die Einkünfteerzielungsabsicht der Steuerpflichtigen ausnahmsweise anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn die Dauer der Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – ohne dass Vermietungshindernisse wie Instandsetzungsarbeiten gegeben sind – erheblich unterschreitet. Davon ist bei einem Unterschreiten von mindestens 25 % auszugehen (BFH, Urteil v. 26.10.2004, IX R 57/02, BStBl. 2005 S. 388, Leitsatz und Ziff. II 2 c aa und bb der Entscheidungsgründe).

Problematisch ist aber auch der Fall, in dem eine "ortsübliche Vermietungszeit" nicht festgestellt werden kann.

Achtung

Wird eine Ferienwohnung nicht durchweg im ganzen Jahr an wechselnde Feriengäste vermietet und können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist ihr Vermieten mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit nicht vergleichbar. In diesem Fall muss die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine Prognose überprüft werden (BFH, Urteil v. 19.8.2008, IX R 39/07, BStBl. 2009 II S. 138).

Der Begriff "Ort" ist in diesem Zusammenhang nicht identisch mit dem Gebiet einer Gemeinde, vielmehr kann er je nach der Struktur des Ferienwohnungsmarktes das Gebiet einer oder mehrerer vergleichbarer Gemeinden oder lediglich Teile davon umfassen (BFH, Urteil v. 19.8.2008, a. a. O., Ziff. II 1 a der Entscheidungsgründe).

Ob eine Selbstnutzung vorliegt oder die Ferienwohnung ohne jegliche Selbstnutzung dauernd zur Vermietung angeboten und bereitgehalten wurde, entscheidet das Finanzamt, im Streitfall das Finanzgericht, nach seiner aus dem Gesamtergebnis des Verfahrens gewonnenen Überzeugung. Die Steuerpflichtigen tragen allerdings insoweit die Feststellungslast (BFH, Urteil v. 6.11.2001, IX R 97/00, BStBl. 2002 II S. 726), womit sie alle entsprechenden Unterlagen und Nachweise zu erbringen haben. Nach der Finanzverwaltung (BMF-Schreiben v. 8.10.2004, Rn. 17 ff.) kann von der ausschließlichen Vermietung der Ferienwohnung bzw. Bereithaltung zu diesem Zweck ausgegangen werden, wenn der Steuerpflichtige einen der folgenden Umstände glaubhaft macht:

• Der Steuerpflichtige hat die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung einem ihm nicht nahe stehenden Vermittler, z. B. einem überregionalen Reiseveranstalter oder der Kurverwaltung, übertragen und eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen.
• Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus des Steuerpflichtigen oder in unmittelbarer Nähe zu seiner selbst genutzten Wohnung. Voraussetzung ist jedoch, dass die selbst genutzte Wohnung nach Größe und Ausstattung den Wohnbedürfnissen des Steuerpflichtigen entspricht. Nur wenn die selbst genutzte Wohnung die Möglichkeit zur Unterbringung von Gästen bietet, kann davon ausgegangen werden, dass der Steuerpflichtige die Ferienwohnung nicht selbst nutzt.
• Der Steuerpflichtige hat an demselben Ort mehr als eine Ferienwohnung und nutzt nur eine dieser Ferienwohnungen für eigene Wohnzwecke oder in Form der unentgeltlichen Überlassung. Hiervon kann ausgegangen werden, wenn Ausstattung und Größe einer Wohnung auf die besonderen Verhältnisse des Steuerpflichtigen zugeschnitten sind.
• Die Dauer der Vermietung der Ferienwohnung entspricht zumindest dem Durchschnitt der Vermietungen in der am Ferienort üblichen Saison.

In den übrigen Fällen muss der Steuerpflichtige das Fehlen der Selbstnutzung schlüssig darlegen und ggf. nachweisen. Bei einer zu geringen Zahl der Vermietungstage muss der Steuerpflichtige die Absicht einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit durch entsprechend gesteigerte Werbemaßnahmen, z. B. durch häufige Zeitungsanzeigen, nachweisen.

Nicht unter die Selbstnutzung fallen kurzfristige Aufenthalte des Steuerpflichtigen in der Ferienwohnung wegen Wartungsarbeiten, Schlüsselübergabe an Feriengäste, Reinigung bei Mieterwechsel, allgemeiner Kontrolle, Beseitigung von durch Mieter verursachten Schäden, Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Teilnahme an Eigentümerversammlungen. Begleiten den Steuerpflichtigen dabei Familienmitglieder oder Dritte oder dauert der Aufenthalt mehr als einen Tag, sind die dafür maßgebenden Grün...