Einkommensteuer: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung / 5.4 Sofort abzugsfähige Werbungskosten: kleines ABC

Wegen des bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als sog. Überschusseinkunftsart geltenden Abflussprinzips des § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG (siehe Kapitel 1.5) sind Ausgaben in der Regel mit ihrer Bezahlung steuerlich sofort berücksichtigungsfähig.

Eine nicht abschließende, alphabetisch sortierte Liste mit wichtigen Beispielen für sofort abzugsfähige Aufwendungen folgt an dieser Stelle, weitere Beispiele in Abgrenzung zum Herstellungsaufwand finden sich in Kapitel 9.1.2.1.

Abbruchkosten

Ist ein vermietetes Gebäude wirtschaftlich und technisch verbraucht, sind die Kosten für den Abbruch inklusive Entsorgung sofort abziehbare Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Daneben kann der eventuell noch vorhandene, d. h. noch nicht abgeschriebene, Restwert des Gebäudes als sog. Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG geltend gemacht werden.

Lässt der Erwerber eines objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Gebäudes dieses nach dem Erwerb abreißen, kann er demgemäß eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung vornehmen und die Abbruchkosten, je nach Einkunftsart, sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehen, wenn er das Gebäude ohne Abbruchabsicht erworben hat.

Aber: Wird ein objektiv technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchtes Gebäude nach dem Erwerb abgerissen und war es schon in Abbruchabsicht erworben worden, müssen folgende Situationen unterschieden werden:

• Wird auf diesem Grundstück unmittelbar danach ein neues Wirtschaftsgut – insbesondere: Gebäude – errichtet, gehören die Abbruchkosten inklusive Entsorgungskosten zu dessen Herstellungskosten; das gilt auch für den auf das Gebäude entfallenden anteiligen Kaufpreis (Gebäuderestwert).
• Wird danach kein neues Wirtschaftsgut errichtet, gehören diese Aufwendungen zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens (BFH, Beschluss v. 12.6.1978, GrS 1/77, BStBl. 1978 II S. 620, Ziff. D II 2 b der Entscheidungsgründe; näher sowie zu weiteren Konstellationen H 6.4 "Abbruchkosten" EStH).
• Wird mit dem Abbruch eines Gebäudes innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb begonnen, spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass der Erwerber das Gebäude in der Absicht erworben hat, es abzureißen (BFH, Beschluss v. 12.6.1978, a. a. O.).

Abgaben, öffentliche

Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG.

Asbestsanierung

Entsprechende Aufwendungen sind Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG. Sollte das Gebäude nicht (komplett) vermietet, sondern (teilweise) zu eigenen Wohnzwecken genutzt sein, stellen die Aufwendungen insoweit außergewöhnliche Belastungen nach § 33 EStG dar (BFH, Urteil v. 29.3.2012, VI R 47/10, BStBl. 2012 S. 570).

Beiträge zum Haus- und Grundbesitzerverein

Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 EStG.

Disagiobeträge (Damnum oder Abgeld) für Darlehen

Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG. Diese Beträge stellen wirtschaftlich Vorauszinsen dar und werden in der Regel im Zeitpunkt des Abfließens in vollem Umfang als Werbungskosten anerkannt (§ 11 Abs. 2 Satz 3 und 4 EStG; Näheres in Kapitel 1.5.4). Jedoch gibt es zwei Besonderheiten:

• Steuerpflichtige haben oftmals ein Interesse daran, ein Disagio noch im alten Jahr abfließen zu lassen, um die Steuerersparnis so bald wie möglich zu erreichen. Nach der Rechtsprechung (BFH, Urteil v. 3.2.1987, IX R 85/85, BStBl. 1987 II S. 492) ist dies aber rechtsmissbräuchlich und damit nach § 42 AO nicht anzuerkennen, wenn die Vorausleistung des Damnums von keinerlei sinnvollen wirtschaftlichen Erwägungen getragen war. Gemäß der insoweit als konkretisierend anzusehenden und daher m. E. akzeptablen Regelung der Finanzverwaltung dürfen zwischen Abfluss des Disagios und der Inanspruchnahme eines wesentlichen Teils des Darlehensbetrags nicht mehr als drei Monate liegen (H 11 "Damnum" EStH; BMF-Schreiben vom 20.10.2003, Rn. 15). Ein längerer Zeitraum wird nach § 42 AO als missbräuchlich angesehen, womit das Disagio im alten Jahr nicht mehr geltend gemacht werden kann.
• Vereinbarungen über die Höhe des Disagios sind grundsätzlich Gegenstand des Kreditvertrags. Jedoch gilt laut Verwaltung (BMF-Schreiben v. 20.10.2003): Aufwendungen sind in Höhe des vom jeweiligen Darlehensnehmer an das Kreditinstitut gezahlten Betrags als Werbungskosten abziehbar, soweit unter Berücksichtigung der jährlichen Zinsbelastung die marktüblichen Beträge nicht überschritten werden. Der über die marktüblichen Beträge hinausgehende Teil ist auf den Zinsfestschreibungszeitraum bzw. bei dessen Fehlen auf die Laufzeit des Darlehens zu verteilen. Eine Zinsvorauszahlung ist regelmäßig anzunehmen, wenn der Nominalzins ungewöhnlich niedrig und das Damnum entsprechend hoch bemessen sind. Anerkannt wird es, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren ein Damnum von bis zu 5 % vereinbart wurde. Bei kürzerer Zinsfestschreibung ist der Prozentsatz entsprechend zu kürzen (Beispiel: bei drei Jahren = 3 % usw.).

Hinzuweis...