Einkommensteuer: Einkünfte aus privaten Veräußerungsgesc ... / 7 Rechtsfolgen: Berechnung des Veräußerungsgewinns und Zeitpunkt der Versteuerung

Als Rechtsfolge ist der Gewinn oder Verlust grundsätzlich steuerlich zu erfassen. Gewinne bleiben allerdings steuerfrei, wenn der aus den privaten Veräußerungsgeschäften erzielte Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 600 EUR beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Die Gewinne oder Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften werden wie folgt berechnet:

	Veräußerungspreis
./.	Anschaffungs- und Herstellungskosten
./.	durch das Veräußerungsgeschäft entstandene Werbungskosten (z. B. für Annoncen, Makler usw.)
=	Gewinn/Verlust

Achtung

Der Gewinn erhöht sich bei bebauten Grundstücken um die in der Zehnjahresfrist tatsächlich bei den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit, Kapitalvermögen oder Vermietung und Verpachtung in Anspruch genommenen AfA inklusive erhöhter AfA und Sonder-AfA. Das Gesetz erreicht dies, indem es anordnet, dass die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Wirtschaftsguts um die entsprechenden AfA-Beträge zu mindern sind (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Bei der Berechnung wird also nur der fiktive Buchwert des Gebäudes berücksichtigt, wodurch der Veräußerer letztlich ebenso behandelt wird wie ein Steuerpflichtiger, der das veräußerte Grundstück in seinem Betriebsvermögen hatte.

Für den oftmals in der Praxis anzutreffenden Fall, dass ein Arbeitszimmer im selbst genutzten, nunmehr veräußerten Haus vorhanden ist, hat die Verwaltung (BMF-Schreiben v. 5.10.2000, Rn. 38 ff.) eine Vereinfachungsregelung zugunsten der Steuerpflichtigen getroffen: Bei Nutzung lediglich eines Teils des Gebäudes als Arbeitszimmer werden die für das Arbeitszimmer in Anspruch genommenen AfA nur dann nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG berücksichtigt, wenn dieser Raum den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen oder beruflichen Tätigkeit bildet.

Praxis-Beispiel

Der Steuerpflichtige S mit Wohnsitz in Deutschland veräußert fünf Jahre nach der Anschaffung ein hier belegenes bebautes Grundstück, wobei er abzüglich der durch das Veräußerungsgeschäft entstandenen Werbungskosten 50.000 EUR mehr erhält, als er ursprünglich selbst bezahlt hatte. In den dazwischenliegenden fünf Jahren hatte er das Grundstück mit Gebäude vermietet und bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für das Gebäude insgesamt 20.000 EUR AfA als Werbungskosten in Anspruch genommen.

Der Veräußerungsgewinn von S beträgt 70.000 EUR.

Praxis-Beispiel

Der Steuerpflichtige H mit Wohnsitz in Deutschland hat im Jahr 08 ein hier belegenes Grundstück zu einem Kaufpreis inklusive sämtlicher Nebenkosten von 600.000 EUR angeschafft. Dieses hat er im Jahr 14 für 700.000 EUR veräußert, wobei Käufer K sämtliche Kosten des Verkaufs, auch die Grunderwerbsteuer, übernommen hat mit Ausnahme der Maklergebühren in Höhe von 25.000 EUR, die H selbst tragen muss. In der Zwischenzeit war das Grundstück mit Gebäude steuerlich relevant vermietet, H hat für die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in diesem gesamten Zeitraum insgesamt 55.000 EUR AfA in Anspruch genommen. Liegt ein steuerlich relevantes privates Veräußerungsgeschäft vor? Wenn ja: In welcher Höhe ist der Gewinn steuerlich zu erfassen?

Hier liegen sonstige Einkünfte vor, und zwar Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft (§ 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG), denn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung beträgt nicht mehr als zehn Jahre; maßgeblich ist jeweils das Datum des notariellen Vertrags.

1. Schritt: Feststellung der für die Berechnung des Gewinns relevanten Anschaffungskosten des Grundstücks (vgl. § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG):

	Anschaffungskosten ursprünglich	600.000 EUR
./.	in Anspruch genommene AfA bei Vermietung und Verpachtung	55.000 EUR
=	relevante Anschaffungskosten	545.000 EUR

2. Schritt: Berechnung des Veräußerungsgewinns nach § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG:

	Veräußerungspreis	700.000 EUR
./.	relevante Anschaffungskosten	545.000 EUR
./.	Werbungskosten (Makler)	25.000 EUR
=	Veräußerungsgewinn	130.000 EUR

An die Stelle des Veräußerungspreises tritt in den Fällen einer Einlage (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 EStG) der für den Zeitpunkt der Einlage angesetzte Wert, in den Fällen der verdeckten Einlage in eine Kapitalgesellschaft (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 2 EStG) der sog. gemeine Wert, also der allgemeine Verkehrswert.

Obwohl für die Frage der Berechnung der Zehnjahresfrist auf den Zeitpunkt des notariellen Veräußerungsvertrags abzustellen ist, ist der erzielte Gewinn aus der Veräußerung wegen des geltenden Zuflussprinzips des § 11 Abs. 1 Satz 1 EStG nicht schon mit dem Vertragsschluss zu versteuern, sondern regelmäßig erst dann, wenn der Veräußerungserlös zufließt. Wird ein vom Käufer bereits gezahlter Kaufpreis später wieder gemindert, z. B. wegen eines Mangels des veräußerten Grundstücks, ist dies als rückwirkendes Ereignis anzusehen, womit die frühere Steuerfestsetzung nach § 175 Abs. 1 Nr. 2 AO geändert wird.

Eine Besonderheit ist zudem für die bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns zu berücksichtigenden Werbungskosten zu beachten: Diese sind – abweichend vom Abflus...