Leitsatz (amtlich)
Von einem in der Rechtsform einer gewerblich geprägten KG geführten Immobilienfonds gezahlte Eigenkapitalvermittlungsprovisionen sind in der Steuerbilanz der KG in voller Höhe als Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Fondsimmobilie zu behandeln, wenn sich die Kommanditisten aufgrund eines vom Projektanbieter vorformulierten Vertragswerks an dem Fonds beteiligen (Abweichung von Tz. 7.1 i.V.m. Tz. 7.8 des BMF-Schreibens vom31.8.1990, BStBl I 1990, 366; sog. 4. Bauherrenerlass).
Sachverhalt
Die Klägerin ist eine GmbH & Co. KG, an der 69 Kommanditisten beteiligt sind. Am Tag ihrer Gründung in 1989 erwarb sie ein Grundstück in Berlin, auf dem ab 1991 zwei Gebäude mit Sozialwohnungen errichtet wurden. Im Streitjahr 1991 zog die Klägerin Eigenkapitalvermittlungsprovisionen als Betriebsausgaben ab. Die Provisionen in Höhe von 24 % des vermittelten Kommanditkapitals schuldete die Klägerin zwei Vermittlungsgesellschaften, die selbst Kommanditisten der Klägerin waren. Die Provisionen wurden in der Gewinnfeststellungserklärung als Sonderbetriebseinnahmen der Vermittlungsgesellschaften behandelt. Für die angefallenen Teilherstellungskosten nahm die Klägerin Sonderabschreibungen nach § 14d BerlinFG 1990 in Anspruch. Das Finanzamt hielt Eigenkapitalvermittlungsprovisionen nur in Höhe von 6 % des vermittelten Kommanditkapitals zuzüglich Agio für sofort abziehbar. Den verbleibenden Betrag sah es als Herstellungskosten an, für die Absetzungen nach dem BerlinFG 1990 zu gewähren waren. Das FG gab der dagegen gerichteten Klage statt[1]. Auf die Revision hob der BFH die Vorentscheidung auf und wies die Klage ab.
Entscheidungsgründe
Nach der neueren Rechtsprechung des IX. Senats werden alle Aufwendungen, die von Anlegern eines Bauherrenmodells geleistet worden sind, als Anschaffungskosten und nicht als sofort abziehbare Werbungskosten behandelt[2], wenn sich die Anleger aufgrund eines vom Projektanbieter vorformulierten Vertragswerks beteiligen. An der Beurteilung ändert sich nichts, wenn sich die Anleger zu einer GbR zusammengeschlossen haben und die Initiatoren zu den Gesellschaftern gehören[3]. Diese Rechtsprechung stützt sich auf die Erwägung, dass die steuerliche Beurteilung der Aufwendungen für den Erwerb eines Grundstücks nicht davon abhängen kann, ob die Gegenleistung für den Erwerb aufgrund eines Vertrages in einer Summe gezahlt wird oder aufgrund mehrerer Verträge, in die der einheitliche Vorgang aus steuerlichen Gründen aufgespalten wird, in Teilbeträgen zu zahlen ist. Dementsprechend hat der IX. Senat auch die Verträge, die der Errichtung eines Immobilienfonds in der Rechtsform einer KG zugrunde lagen, als einheitliches Vertragswerk behandelt und sämtliche Aufwendungen des Fonds als Anschaffungskosten des von ihm erworbenen Grundstücks angesehen[4].
Dieser Rechtsprechung schließt sich der erkennende Senat auch für Immobilienfonds in der Rechtsform einer gewerblich geprägten KG an. Die einheitliche Betrachtung des Vertragswerks für Zwecke der Besteuerung beruht auf § 42 AO, wonach der Besteuerung anstelle einer wirtschaftlich unangemessenen Gestaltung der Rechtsverhältnisse diejenige Rechtsgestaltung unterworfen wird, die den wirtschaftlichen Vorgängen angemessen gewesen wäre. Die angemessene Gestaltung bestände hier in der Vereinbarung eines Gesamtkaufpreises für die Immobilie, so dass die im Zusammenhang mit der Abwicklung des Projekts vereinbarten Provisionen oder "Gebühren" wie Anschaffungskosten zu werten sind. Denn das wirtschaftliche Ziel der Fondsgesellschaft und ihrer Gesellschafter, in gesamthänderischer Verbundenheit ein Grundstück zu erwerben, zu bebauen und zu verwalten und dabei aus wohnungsbaupolitischen Gründen eingeräumte Vergünstigungen in Anspruch zu nehmen, kann und soll nur in der Zusammenfassung der verschiedenen Teile des Vertragswerks erreicht werden. Die einzelnen Teilverträge haben keine selbständige Bedeutung und lassen sich nur aus der gewünschten Schaffung sofort steuerlich abziehbarer Ausgaben erklären. Zu den nicht als Betriebsausgaben abziehbaren Aufwendungen gehören dann auch die Provisionen für die Vermittlung des Eigenkapitals, unabhängig davon, ob sie an den Initiator des Projekts oder an Dritte gezahlt werden[5]. Aus diesem Grund kommt nach der Auffassung des erkennenden wie des IX. Senats der Sofortabzug einer Eigenkapitalvermittlungsprovision bei einem geschlossenen Immobilienfonds generell nicht in Betracht. Kein Raum ist dementsprechend für eine Angemessenheitsprüfung in Bezug auf die Höhe der Provision, wie sie die Finanzverwaltung in typisierender Betrachtung für geboten hält[6], wonach Provisionen für Eigenkapitalvermittlung zumindest in Höhe von 6 % des vermittelten Eigenkapitals als Werbungskosten bzw. laufende Betriebsausgaben anzuerkennen sind.
Link zur Entscheidung
BFH vom 28.6.2001 – IV R 40/97
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt WohnungsWirtschafts Office Professional. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen