Gefährliche Zusatzleistungen
Die Vermietung einer Ferienwohnung stellt i. d. R. private Vermögensverwaltung und keine gewerbliche Tätigkeit dar. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter von Ferienwohnungen dem Mieter nicht nur die Räume überlässt, sondern darüber hinaus zusätzliche Leistungen erbringt.
Dabei nimmt nicht jede Sonderleistung über die bloße Zurverfügungstellung von Wohnraum hinaus der Betätigung ihren Charakter als Vermögensverwaltung. Voraussetzung für die Annahme eines Gewerbebetriebs ist vielmehr die Bereitstellung einer mit einem gewerblichen Beherbergungsunternehmen vergleichbaren unternehmerischen Organisation. Bei der Vermietung von Ferienwohnungen haben die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH)[1] und die Finanzverwaltung[2] das Vorliegen eines Gewerbebetriebs bejaht, wenn die folgenden Voraussetzungen gegeben sind:
- Die Wohnung muss für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet sein, z. B. Möblierung, Wäsche und Geschirr enthalten. Sie muss in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden.
- Die Werbung für die kurzfristige Vermietung der Wohnung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung der Wohnung müssen von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation durchgeführt werden.
- Die Wohnung muss jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden, es muss nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend sein, das mit den Feriengästen Mietverträge abschließt und abwickelt und dafür sorgt, dass die Wohnung in einem Ausstattungs-, Erhaltungs- und Reinigungszustand bleibt, der die sofortige Vermietung zulässt.
Sind nicht sämtliche dieser Voraussetzungen erfüllt, so ist eine gewerbliche Betriebsstätte anzunehmen, wenn eine hotelmäßige Nutzung der Ferienwohnung vorliegt oder die Vermietung nach Art einer Fremdenpension erfolgt.
Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers
Die Zwischenschaltung eines gewerblichen Vermittlers führt nicht zwangsläufig dazu, dass auch der Vermieter eine gewerbliche Tätigkeit ausübt.
Bedeutsame Nebenleistungen
Ausschlaggebend ist, ob wegen der Häufigkeit des Gästewechsels und im Hinblick auf zusätzlich erbrachte Leistungen, z. B. Bereitstellung von Wäsche und Mobiliar, Reinigung der Räume, Übernahme sozialer Betreuung, eine Unternehmensorganisation erforderlich ist, wie sie auch in Fremdenpensionen vorkommt[3].
Übliche Nebenleistungen
Die jederzeitige Bereithaltung einer Wohnung für wechselnde Mieter nebst einiger Standardleistungen, wie sie üblicherweise auch von privaten Zimmervermietungen angeboten werden, ist auch bei Vermietung der Wohnung durch eine im Ort ansässige Vermittlungsgesellschaft für die Annahme einer gewerblichen Tätigkeit nicht ausreichend[4]. Entscheidend ist vielmehr, inwieweit – in der Person des Vermieters – die Vermietung einer Ferienwohnung im Hinblick auf die Art des vermieteten Objekts und die Art der Vermietung einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb verbleibbar ist.
Private Mitbenutzung
Eine dem Vermietungszweck untergeordnete private Nutzung ändert an der Gewerblichkeit der Vermietung nichts[5].
Die Vermietung einer einzelnen Ferienwohnung in einem Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage ist als gewerblich anzusehen, wenn sie im Rahmen einer hotelmäßigen Organisation an laufend wechselnde Mieter geschieht[6]. Eine vorübergehende andere Vermietung als über die Feriendienstorganisation führt einkommensteuerrechtlich weiterhin zu Einkünften aus Gewerbebetrieb[7].
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