Definition der Betriebskosten

Zusammenfassung

§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definiert Betriebskosten als „die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten

• durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder
• durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks
• laufend entstehen.”

Eine identische Formulierung findet sich in § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV. Einen etwas anderen Wortlaut findet man in § 27 Abs. 1 II. BV. Dort wurde noch die "Wirtschaftseinheit" in die Aufzählung aufgenommen. Bei Gewerberaummietverträgen ist diese Definition nur bei entsprechender Vereinbarung verbindlich, wird bei Vertragsauslegung jedoch ebenso herangezogen.^[1]

[1] Langenberg in: Schmidt-Futterer, § 556 BGB, Rn. 73

1 Kosten des Eigentümers

Die Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB bezieht sich auf Kosten des Vermieters. Ob er dabei als Eigentümer, Erbbauberechtigter oder Untervermieter handelt, ist unerheblich. Aus § 24 Abs. 2 Satz 2 II. BV ergibt sich, dass Bewirtschaftungskosten nur dann angesetzt werden können, wenn sie ihrer Höhe nach feststehen oder wenn mit ihrem Entstehen sicher gerechnet werden kann und soweit sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Da Betriebskosten gem. § 24 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BV zu den Bewirtschaftungskosten zählen, ist dieser Grundsatz zu beachten. In aller Regel wird dies bei entsprechenden vertraglichen Verpflichtungen des Vermieters gegenüber Dritten der Fall sein.

1.1 Eigenleistungen

Inhalt und Grenzen einer Umlage bei Eigenleistungen des Vermieters sind nunmehr aus der Definition in § 1 Abs. 2 Satz 2 BetrKV ersichtlich. Demnach können Eigenleistungen des Vermieters mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Der letzte Halbsatz bestimmt dabei, dass die Umsatzsteuer nicht angesetzt werden kann. Der Vermieter ist frei in seiner Entscheidung, die Leistungen selbst durchzuführen. Es bedarf hierzu keiner ausdrücklichen Vereinbarung. Wichtig ist nur, dass die Arbeit auch tatsächlich erbracht worden ist. Für die Berechnung der Eigenleistung sind die Kosten nach dem wirtschaftlichsten Angebot zugrunde zu legen. Umlagefähig sind Kosten für die Arbeiten des entsprechenden Dienstleisters in durchschnittlicher Qualität.

Der BGH hat entschieden, dass die Möglichkeit der Eigenleistung nicht nur dem privaten Vermieter offensteht, der seine eigene Arbeitskraft einsetzt. Vielmehr können auch institutionelle Eigentümer, die diese Leistungen durch ihre Arbeitnehmer oder durch unselbstständige Einheiten erbringen, nach den Kosten abrechnen, die bei Beauftragung eines Dritten (eines Unternehmens) entstanden wären.^[1] In der Praxis bedeutet dies, dass der Vermieter entsprechende Arbeiten durch eigene Angestellte durchführen lassen und die anfallenden Lohnkosten hierfür in der Betriebskostenabrechnung ansetzen kann. Für den Hauswart ist dies in § 2 Nr. 14 BetrKV ausdrücklich normiert. Zu beachten ist, dass Lohnkosten nicht doppelt in Ansatz gebracht werden.

Mit Einführung des Mindestlohns dürfte sich auch die Kritik erledigt haben, dass dem Vermieter die Möglichkeit gegeben wird, Geld zu verdienen, indem er eigenes, preiswertes Personal einsetzt, jedoch Kosten eines deutlich teureren Drittunternehmers in Ansatz bringt.^[2]

Unabhängig von der Frage, ob dieses Modell vor Einführung des Mindestlohns tragfähig war, wurde die Möglichkeit, fiktive Kosten eines Fremdunternehmers in Ansatz zu bringen, geschaffen, um Streitigkeiten der Mietparteien darüber, inwieweit vom Vermieter eingesetzte eigene Arbeitskräfte mit umlagefähigen und nicht umlagefähigen Aufgaben betraut waren und wie diese Kosten voneinander abzugrenzen sind, zu vermeiden.^[3]

Da die Eigenleistungen nur den vom Vermieter darzulegenden nachweisbaren Aufwand umfassen, scheiden sowohl Pauschalen als auch eine Eigenrechnung aus.

[1] BGH, Urt. v. 14.11.2012 – VIII ZR 41/12

[2] Wall in: Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 2952

[3] Vgl. BR-Drucks. 568/03, S. 28

1.2 Regiebetriebe

Um Kosten des Vermieters handelt es sich grundsätzlich auch dann, wenn sogenannte Regiebetriebe die Leistungen übernehmen. Regiebetriebe sind Unternehmungen, die ganz oder zum Teil dem Vermieter gehören oder mit ihm eng verflochten sind. Sie sind also weder organisatorisch noch rechtlich selbstständig, sondern in das Unternehmen integriert. In der öffentlichen Verwaltung kennen wir Regiebetriebe wie die Müllabfuhr oder Stadtbibliotheken. Ist das Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht verletzt, bestehen gegen die Umlagefähigkeit entsprechend entstandener Kosten keine Bedenken, vgl. hierzu Kap. 4. Sofern keine Vorsteuerabzugsberechtigung besteht, kann die Umsatzsteuer in Ansatz gebracht werden.^[1]

[1] Vgl. Langenberg in: Schmidt-Futterer, § 556 BGB, Rn. 85

2 Kosten durch das Eigentum am Grundstück oder seinen bestimmungsgemäßen Gebrauch

Gemeint sind hier objektbezogene Kosten und Kosten, die durch die Bewirtschaftung des Objekts entstehen. Erwerbs- oder Baukosten sind ebenso wenig in Ansatz zu bringen wie Vorkosten für die Anwerbung des Mieters. In § 2 BetrKV sin...