Das Mietverhältnis in der Krise / 1.6 Der Mieter begeht Sachbeschädigung/Vandalismus

Die mutwillige Beschädigung von Einrichtungen im Bereich des Mietobjekts bzw. der Wohnanlage stellt einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar. Eine erhebliche Sachbeschädigung des Mieters rechtfertigt aber dann weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung, wenn sein Verhalten aus einer Stresssituation resultiert, die auch durch das Verhalten eines anderen Mieters provoziert wurde und deshalb eine Wiederholungsgefahr nicht wahrscheinlich ist.^[1]

Praxis-Beispiel

Zwischen den Mietern zweier gegenüberliegender Wohnungen ist das Verhältnis gestört. Spät abends kehren die einen mit ihrem 7 Monate alten Kind in ihre Wohnung zurück. Die Mutter wickelt gerade das Baby, als die Nachbarn von gegenüber Sturm klingeln. Der Vater stellt die Nachbarn zur Rede. Es entwickelt sich ein Streitgespräch, in dessen Folge auch Beleidigungen durch die Mieter von gegenüber fallen. Diese ziehen sich dann plötzlich in ihre Wohnung zurück. Der Vater ist aufgebracht und erregt und will sich nicht derart abspeisen lassen. Er klingelt nun seinerseits Sturm und schlägt auf die Wohnungstür ein, die dabei beschädigt wird.

Kein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung. Kein Grund aber auch für eine ordentliche Kündigung, da die Vertragsverletzung aufgrund der Stresssituation des Vaters nicht ausreichend erheblich war. Es handelte sich um ein einmaliges Fehlverhalten, das einer außergewöhnlichen Situation geschuldet war.

Im Übrigen hat der Mieter die Pflicht, alles zu unterlassen, was Schäden an der Mietsache selbst verursachen kann. Daher ist er auch verpflichtet, eine jedenfalls mäßige Beheizung der Räume vorzunehmen, um Schäden durch Frost, Feuchtigkeit oder Schimmelbildung zu verhindern. Das Nichtbeheizen der Wohnung über einen längeren Zeitraum stellt folglich eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar, die den Vermieter nach vorangegangener Abmahnung zur ordentlichen fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.^[2] Ist es durch mangelhaftes Beheizen bereits zu Substanzschäden gekommen, so kann nach vorheriger Abmahnung auch die außerordentliche fristlose Kündigung erklärt werden.^[3]

Auch die Beschädigung einer Wohnungseingangstür durch den nicht vom Vermieter genehmigten Einbau einer Katzenklappe stellt eine nicht nur geringfügige Beeinträchtigung der berechtigten Vermieterinteressen dar. Eine Katzenklappe ist auch dann beeinträchtigend, wenn sie relativ klein ist und farblich der Tür angepasst wurde, denn sie ermöglicht einen unkontrollierten Zugang der Katze in das Treppenhaus, der mit Rücksicht auf die Interessen der anderen Mieter vom Vermieter nicht hinzunehmen ist. Eine derartige Pflichtverletzung ist durchaus auch dann erheblich, wenn der Mieter auf Abmahnungen des Vermieters mit Fristsetzungen zum Rückbau der Katzenklappe nicht reagiert. Dann ist eine ordentliche fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet.

Wichtig

Erhebliche Beschädigungen der Mietsache durch den Mieter können auch dann die fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen, wenn es sich um einen Mieter mit psychischer Erkrankung bzw. geistiger Behinderung handelt.^[4] Etwa das Einschlagen der Wohnungseingangstür eines Nachbarmieters mit einem Holzhammer stellt eine solch gravierende Verletzung der mietvertraglichen Verpflichtungen und eine so nachhaltige Störung des Hausfriedens dar, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 2 Satz 1 i.Vm. § 543 Abs. 1 BGB gerechtfertigt ist, ohne dass es einer Abmahnung bedarf.^[5]

Für Mietnomaden typisch ist die Zurücklassung der Wohnung oder auch des Geschäftsraums mit erheblicher Beschädigung. Vandalismus-Schäden sind jedenfalls nicht die Ausnahme, sondern vielmehr die Regel bei derartigen Mietverhältnissen.

Das Problem für den Vermieter stellt hier nicht etwa der Bereich der Kündigung dar: Der Mietnomade hat sich ja in aller Regel bereits freiwillig ins nächste Objekt begeben, allerdings hat er eine verwüstete Wohnung oder einen verwüsteten Geschäftsraum hinterlassen. Problematisch ist hier vielmehr die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB. Hiernach verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in 6 Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält.^[6] Der Besitz muss also wieder auf den Vermieter übergegangen sein, eine lediglich zeitweise Zugangsmöglichkeit reicht nicht.^[7] Wenn das Mietverhältnis nicht fortgesetzt wird, kommt es nicht darauf an, ob die Rückgabe vor, bei oder nach der Beendigung des Vertrags erfolgt. Vor Ablauf der Kündigungsfrist ist der Vermieter zur Rücknahme der Wohnung nicht verpflichtet, zumindest nicht sofort nach Auszug des Mieters auf dessen Verlangen.^[8] Regelmäßig aber beginnt die Verjährungsfrist mit der Rückgabe der Schlüssel, weil der Vermieter dann die erforderliche Untersuchungsmöglichkeit hat.^[9] Eine Rückgabe aller Schlüssel ist dabei nicht erforderlich.^[10]

Achtung

Vermiet...