Das Mietverhältnis in der Krise / 1.5 Der Mieter gleicht Betriebskostenabrechnungen nicht aus

Auch die Nichtzahlung der Nachforderungen des Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung kann die Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben. Jedenfalls kann der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich kündigen, wenn entsprechende Forderungen nicht durch den Mieter ausgeglichen werden.^[1] Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kommt insoweit jedoch nicht in Betracht, da die Bestimmung auf periodisch wiederkehrende Leistungen beschränkt ist.^[2] Dass die Kündigung wegen rückständiger Nachzahlungsbeträge nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht möglich ist, beruht auch nicht auf Gerechtigkeitsvorstellungen, sondern auf dem Umstand, dass der Gesetzgeber diese Fälle offensichtlich nicht mitbedacht hat.^[3]

Eine außerordentliche Kündigung kann aber dann gerechtfertigt sein, wenn sich der Mieter trotz Abmahnung beharrlich weigert, Betriebskostennachzahlungen zu leisten, die eine Monatsmiete übersteigen und sich auch weigert, berechtigt erhöhte Vorauszahlungen zu leisten.^[4]

Wichtig

Für den Bereich der Gewerberaummiete ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass die entsprechenden Mietverhältnisse in aller Regel befristet abgeschlossen werden und somit die ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. Eine Kündigung des Mietverhältnisses kommt dann nur bei Vorliegen eines wichtigen Grunds außerordentlich fristlos nach der Bestimmung des § 543 BGB in Betracht. Gemessen an den Wertungen von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB hinsichtlich der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit Mietzahlungen dürfte die außerordentliche fristlose Kündigung des Gewerberaummieters jedenfalls dann in Betracht kommen, wenn der Mieter mit dem Ausgleich von Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen aus 2 Abrechnungsperioden in einer Höhe in Verzug ist, die eine Monatsmiete übersteigt. Vor der Kündigung sollte der Mieter entsprechend abgemahnt werden.

Nicht jeder Rückstand aus einer Betriebskostenabrechnung berechtigt allerdings zur Kündigung des Mietverhältnisses. Man wird insoweit einen Rückstand in Höhe einer Monatsmiete verlangen müssen und eine Verzugsdauer von mehr als einem Monat.

Achtung

Der Vermieter muss stets beachten, dass der Anspruch auf Zahlung einer Betriebskostennachforderung erst dann fällig wird, wenn dem Mieter überhaupt eine ordnungsmäßige und prüffähige Betriebskostenabrechnung übergeben wurde. Damit der Abrechnungssaldo im Übrigen gemäß § 271 BGB sofort fällig ist, muss die Abrechnung formell und materiell korrekt sein.^[5] Die Kündigung kann also durchaus dann scheitern, wenn der Mieter berechtigte Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung hat oder Unklarheit darüber herrscht, ob einzelne Betriebskosten überhaupt auf den Mieter umlegbar sind.

Vermieter sollten sich im Fall der Nichtzahlung der Nachforderung also zunächst mit dem Mieter in Verbindung setzen, um dessen Motive für die Nichtzahlung zu erfragen. Ggf. können Unklarheiten aufgeklärt und der Mieter zur Zahlung bewegt werden.

[1] AG Köpenick, Urteil v. 15.8.2013, 13 C 66/13, WuM 2013 S. 679; AG Köln, Urteil v. 18.1.2011, 205 C 62/10, ZMR 2011 S. 804.

[2] LG Dessau-Roßlau, Urteil v. 29.12.2016, 5 S 141/16, ZMR 2017 S. 481; AG Köpenick, a. a. O.; AG Hamburg-Bergedorf v. 4.12.2012, 409 C 174/12, ZMR 2013, 203.

[3] OLG Koblenz, Beschluss v. 26.7.1984, 4 W RE-386/84, ZMR 1984 S. 351.

[4] AG München, Urteil v. 29.1.2009, 412 C 29663/08, ZMR 2009 S. 696.

[5] AG Hamburg-Bergedorf v. 4.12.2012, 409 C 174/12, ZMR 2013, 203 in Anlehnung an BGH v. 9.3.2005, VIII ZR 57/04, NZM 2005, 373 und v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05, NZM 2006, 340.