Zahlt der Mieter ständig unpünktlich, kann sowohl die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB als auch die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht kommen.[1] Gefallen lassen muss sich der Vermieter derartige Pflichtverstöße jedenfalls nicht.
Eine einmalige nur kurzfristige Überschreitung des Fälligkeitstermins rechtfertigt eine Kündigung in der Regel nicht.[2] Zahlt aber der Mieter über mehrere Fälligkeitstermine stets unpünktlich, steht die Kündigung im Raum. Der Vermieter ist jedenfalls unzweifelhaft zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter trotz Abmahnung über einen Zeitraum von mehr als 6 Monaten die Miete unpünktlich zahlt. Dabei ist es unerheblich, dass der Vermieter vor der Abmahnung den Zahlungsverzug längerfristig geduldet hat.[3]
Der Vermieter muss vor der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen zwingend abmahnen.[4] Auch im Fall der ordentlichen Kündigung empfiehlt sich die Abmahnung. Hier ist auch zu berücksichtigen, ob der Vermieter in der Vergangenheit Unpünktlichkeiten nicht gerügt hatte.
Zahlt der Mieter nach erfolgter Abmahnung wieder nicht pünktlich, kommt die außerordentliche Kündigung in aller Regel bereits nach einmaligem Vertragsverstoß infrage.[5] Dies gilt allerdings nicht, wenn die Mietzahlung einmalig um einen Tag verspätet auf dem Konto des Vermieters eingeht.[6] Dies gilt auch dann nicht, wenn der Mieter vor der Abmahnung 25 Jahre lang unbeanstandet die Miete erst jeweils Mitte des Monats gezahlt hatte und nun nach entsprechender Abmahnung des Vermieters erstmals die Miete 6 Tage verspätet zahlt.[7] Die außerordentliche fristlose Kündigung kommt jedoch dann in Betracht, wenn der Mieter nach vorheriger Abmahnung wegen 11 verspäteter Zahlungen nach der Abmahnung wieder verspätet (hier: 6 Tage) zahlt.[8]
Nun kann der Mieter nach erfolgter Abmahnung auch zu vertragsgemäßem Zahlungsverhalten zurückkehren und die Miete wieder pünktlich zahlen. Wenn er aber nicht das Vertrauen des Vermieters in eine dauerhaft pünktliche Zahlungsweise wiederherstellt, kommt eine Kündigung grundsätzlich – dann ohne vorausgegangene Abmahnung – in Betracht, wenn der Mieter einige Monate später wieder in alte Gewohnheiten zurückfällt und die Miete nicht mehr pünktlich zahlt.[9] Dies wiederum gilt aber wieder nicht in einem langjährigen Mietverhältnis, selbst nach angemahnten Mieten und Abmahnung mit Kündigungsandrohung und weiterhin unpünktlichen Mietzahlungen.[10] Hier kann aber ordentlich fristgemäß gekündigt werden.[11]
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