Hat sich ein Dritter gegenüber dem Mieter verpflichtet, die Mietzahlungen zu leisten, so muss sich der Mieter dessen Zahlungsverzögerungen zurechnen lassen.[1] Der Dritte wird als "Erfüllungsgehilfe" des Mieters gemäß § 278 BGB angesehen. Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Verhältnissen des gegebenen Falls mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung der ihm obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird.
1.3.2.1 Verzögerungen durch die Bank des Mieters
Früher wurde allgemein angenommen, dass sich der Mieter Verzögerungen seiner Bank zurechnen lassen müsse. Nach aktueller Rechtsprechung des BGH[1] ist dies nicht mehr möglich. Der Mieter erfüllt seine Zahlungspflicht, wenn er seiner Bank spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Monats den Überweisungsauftrag erteilt. Verzögerungen der Bank können dem Mieter daher nicht zugerechnet werden. Dies gilt freilich erstrecht für Verzögerungen der kontoführenden Bank des Vermieters bei der Mietgutschrift.[2]
1.3.2.2 Keine/verminderte Mietzahlung auf Anraten des Anwalts
Sucht der Mieter einen Rechtsanwalt auf und rät ihm dieser etwa, die Miete aufgrund von Mängeln zu mindern oder von einem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen, so muss sich der Mieter, soweit die Voraussetzungen von Minderung bzw. Zurückbehaltungsrecht tatsächlich nicht vorlagen, diese Falschberatung zurechnen lassen.[1] Dem Vermieter kann dies jedenfalls nicht als Entschuldigungsgrund entgegengehalten werden. Der Mieter kann im Fall der Fehlberatung durch seinen Anwalt gegen diesen Regress nehmen. Einen derartigen Regressanspruch hätte der Vermieter nicht. Aus diesem Grund kann ihm jedenfalls das Verschulden des Mieteranwalts nicht zugerechnet werden. Entsprechende Grundsätze gelten etwa bei Falschauskünften des Mietervereins.[2]
1.3.2.3 Fehlverhalten des Jobcenters/Sozialamts
Sind die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt, muss sich der Mieter auch das Fehlverhalten des Jobcenters bzw. Sozialamts zurechnen lassen, wenn es für den Mieter die Miete an den Vermieter zahlt.[1] Der BGH[2] hat insoweit klargestellt, dass das Jobcenter/Sozialamt, das die Miete direkt an den Vermieter überweist, nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters anzusehen ist. Der Mieter schalte das Jobcenter nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtungen gegenüber seinem Vermieter ein. Er wende sich vielmehr an die staatliche Stelle, um selbst die notwendigen Mittel für den eigenen Lebensunterhalt zu erhalten. Dabei mache es keinen Unterschied, ob das Jobcenter die Kosten der Unterkunft an den Hilfebedürftigen selbst zahle oder direkt an den Vermieter überweise. In beiden Fällen nehme das Jobcenter hoheitliche Aufgaben wahr, um die Grundsicherung des Hilfebedürftigen zu gewährleisten. Mit dieser Stellung sei die Annahme, die Behörde werde vom Leistungsempfänger als Erfüllungsgehilfe im Rahmen des Mietvertrages eingesetzt, nicht vereinbar.
Auch wenn der Mieter ein etwaiges Fehlverhalten des Jobcenters als öffentliche Einrichtung bei der Zahlung der Miete direkt an den Vermieter nicht zu vertreten hat, muss er aber seinerseits alles für die Zahlungen Erforderliche veranlasst haben – er konnte also mit dem Ausbleiben der Zahlungen nicht rechnen. Er muss natürlich die vom Jobcenter angeforderten Unterlagen über das Mietverhältnis rechtzeitig vorlegen. Der Mieter kann jedenfalls nicht davon ausgehen, dass die Zahlungen des Jobcenters erfolgen, ohne dass er der vom Jobcenter geforderten Mitwirkung nachkommt.[3] Der Mieter muss auch bei etwaigen Zahlungssäumnissen der Behörde, also bei unpünktlicher Zahlung oder unvollständiger Zahlung, bei dieser auf eine pünktliche Zahlung dringen und insbesondere auf eine bereits erfolgte Abmahnung des Vermieters und die deshalb drohende Kündigung hinweisen. Unterlässt er dies, ist die fristlose Kündigung gerechtfertigt.[4]
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt WohnungsWirtschafts Office Professional. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen