BGH: Unwirksamkeit einer Klausel über Vorpachtrecht des Pächters

Formular­vertrag

Der Beklagte ist Eigentümer mehrerer Grundstücke. Mit Vertrag vom 1.3.2001 verpachtete er sie bis zum 30.9.2014 an den Kläger. Das Vertragsmuster wurde von dem Kläger gestellt. § 11 des Vertrags bestimmt: "Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtrecht eingeräumt." Am 8.1.2013 verpachtete der Beklagte die Flächen ab dem 1.10.2014 für die Dauer von 12 Jahren an einen Dritten. Daraufhin erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten, dass er das Vorpachtrecht ausübe. Dem widersprach der Beklagte.

Das Amtsgericht hat festgestellt, dass zwischen dem Kläger und dem Beklagten aufgrund der Ausübung des Vorpachtrechts ein Vertrag mit dem Inhalt des Vertrags vom 8.1.2013 zustande gekommen ist. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hatte ebenso wie die Widerklage, mit der festgestellt werden sollte, dass zwischen den Parteien in dem Landpachtvertrag vom 1.3.2001 kein Vorpachtrecht wirksam vereinbart worden ist, keinen Erfolg.

Vorkaufsrecht unklar

Doch der Bundesgerichtshof (BGH) hat auf die Revision des Beklagten die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Nach Auffassung des Gerichts ist die in § 11 des Landpachtvertrags vom 1.3.2001 enthaltene Klausel wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam. Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen sei verpflichtet, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen. Zudem verlange das aus dem Transparenzgebot abgeleitete Bestimmtheitsgebot, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen so weit erkennen lasse, wie dies nach den Umständen gefordert werden könne. Abzustellen sei auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Auf die individuelle Interessenlage im Einzelfall komme es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht an. Unter Anwendung dieses Maßstabes folge die Intransparenz jedenfalls daraus, dass bei einem Vorpachtrecht, das – wie hier – einem Pächter ohne weitere Konkretisierung eingeräumt werde, unklar bleibe, für wie viele Fälle es gelten solle und auf welchen Zeitraum es sich erstrecke. Im Gesetz sei das Vorpachtrecht nicht geregelt. Dass die gesetzlichen Vorschriften des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts grundsätzlich entsprechend anzuwenden seien, vermag an der fehlenden Bestimmtheit nichts zu ändern, weil diese Vorschriften wegen der Unterschiede zwischen Kauf und Pacht für die hier maßgebliche Frage des Entstehens des Vorpachtrechts nicht aussagekräftig seien. Für den Verpächter seien deshalb die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen, die aus der Klausel folgten, nicht hinreichend zu erkennen.

Unwirksame Klausel

Fazit: Die in einem Landpachtvertrag von dem Pächter als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellte Klausel, wonach ihm "ein Vorpachtrecht" eingeräumt wird, ohne dass der Inhalt dieses Rechts näher ausgestaltet wird, ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.

(BGH, Urteil v. 24.11.2017, LwZR 5/16)