BGH: Keine Löschung einer Grundschuld ohne entsprechende Vereinbarung mit dem Sicherungsgeber

Schutz des Sicherungs­gebers

Bei einer Sicherungsgrundschuld ist nicht nur das Vermögen des Grundschuldgläubigers, sondern auch dasjenige des Sicherungsgebers zu schützen. Dieser will nämlich – entsprechend dem Inhalt der Sicherungsabrede – die Sicherheit wieder zurückerlangen, sobald die gesicherte Forderung erfüllt wurde. Das machte der Bundesgerichtshof (BGH) jüngst in einer Entscheidung deutlich.

Zwangsversteigerung

Die Klägerin war Eigentümerin von 2 Grundstücken, die jeweils mit Sicherungsgrundschulden zugunsten einer Bank belastet waren. Diese betrieb die Zwangsvollstreckung in beide Grundstücke. Das streitgegenständliche Grundstück war mit 3 erstrangigen Grundschulden i. H. v. insgesamt 219.855,51 EUR sowie mit einer nachrangigen Grundschuld i. H. v. 35.790,43 EUR belastet. Aus dieser nachrangigen Grundschuld betrieb die Bank die Zwangsvollstreckung. Vor dem Versteigerungstermin traf sie eine schriftliche Absprache mit dem späteren Ersteher. Dieser sollte das Grundstück für insgesamt 200.000 EUR erhalten, wobei er ein Gebot über 175.000 EUR abgab und die Beklagte gegen Zahlung von weiteren 25.000 EUR die Löschung der erstrangigen Grundschulden bewilligte.

Die Klägerin verlangte mit der Klage von der Bank Schadensersatz wegen der gelöschten erstrangigen Grundschulden. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat sie abgewiesen. Doch die Revision war erfolgreich.

Pflichtver­letzung

Die Bank – so der BGH – habe gegen die Sicherungsabrede verstoßen, indem sie die Löschungsbewilligung bezüglich der erstrangigen Grundschulden erteilte, obwohl die Zahlung von 25.000 EUR unter dem Nennbetrag von 219.855,51 EUR lag. Damit sei sie ihrer Pflicht zur Rückgewähr der Grundschuld nicht nachgekommen.

Sicherungsmittel verloren

Begründung: Im Rahmen der Zwangsvollstreckung muss der Grundschuldgläubiger den erzielten Erlös entsprechend dem Sicherungsvertrag zunächst auf die gesicherte Forderung verrechnen und einen verbleibenden Übererlös an den Sicherungsgeber auskehren. Die Grundschuld geht entsprechend §§ 1142, 1143 BGB auf den Ersteher über.

Bleibt umgekehrt, wie im vorliegenden Fall, eine Grundschuld bestehen und der Ersteher zahlt eine unter deren Nennbetrag liegende Summe, so wird diese Grundschuld nur in Höhe der Zahlung zur Eigentümergrundschuld des Erstehers. Der Grundschuldgläubiger sei ohne eine Vereinbarung mit dem Sicherungsgeber nicht befugt, eine Löschung der gesamten Grundschuld zu bewilligen. Denn sie stehe wirtschaftlich betrachtet vollständig dem Sicherungsgeber zu und müsse zurückgewährt werden, sobald der Sicherungszweck entfalle.

Würde es dem Gläubiger freigestellt werden, die Sicherungsgrundschuld ohne Zustimmung des Sicherungsgebers löschen zu lassen, könnte diesem das Sicherungsmittel gegen seinen Willen entzogen werden.

Fazit

Durch die Löschungsbewilligung hat die Bank die Rückgewähr der erstrangigen Grundschulden unmöglich gemacht. Daher ist sie gemäß §§ 275 Abs. 1 und 4, 280 Abs. 1 und 3, 283 BGB zum Schadensersatz verpflichtet.

(BGH, Urteil v. 29.1.2016, V ZR 285/14, MDR 2016 S. 486, dazu Irmler, GWR 2016 S. 209)