Bewertung für die Erbschaft- und Schenkungsteuer: Erbbau ... / 4.2.1 Ermittlung des Bodenwertanteils

Der Bodenwertanteil für das Erbbaugrundstück ist wie folgt zu berechnen (§ 194 Abs. 3 BewG):

Bodenwert des unbelasteten und unbebauten Grundstücks (§ 179 BewG)

x Abzinsungsfaktor Anlage 26

= abgezinster Bodenwert

+ kapitalisierter Erbbauzins

= anzusetzender Bodenwertanteil

Der Bodenwert ist zu berechnen, wie wenn das Grundstück unbelastet (also wie wenn kein Erbbaurecht bestehen würde) und unbebaut wäre. Damit kommt bei dieser Berechnungsstufe die Berechnungsformel des § 179 BewG zur Anwendung:

Bodenwert = Grundstücksfläche in qm x Bodenrichtwert/qm

Der Abzinsungsfaktor ist der Anlage 26 BewG zu entnehmen. Er hängt zum einen von der Restlaufzeit des Erbbaurechts und zum anderen vom maßgebenden Liegenschaftszinssatz ab. Die Restlaufzeit des Erbbaurechts umfasst den Zeitraum ab dem Bewertungsstichtag bis zum vertraglich vereinbarten Ablauf des Rechts. Die Restlaufzeit ist auf volle Jahre abzurunden (Abschn. 37 Abs. 3 Satz 3 BewErlGV 2009). Beträgt die Restlaufzeit des Erbbaurechts weniger als ein Jahr, ist der Abzinsungsfaktor 1,0 anzuwenden. Beim Liegenschaftszinssatz ist vorrangig derjenige anzuwenden, den der Gutachterausschuss ermittelt hat. Liegen solche Liegenschaftszinssätze nicht vor oder sind die vom Gutachterausschuss ermittelten Zinssätze nicht geeignet, ist auf die gesetzlichen Liegenschaftszinssätze zurückzugreifen (§ 193 Abs. 4 Satz 2 BewG):

Grundstücksarten	Zinssätze
Ein-, Zweifamilienhäuser sowie Wohnungseigentum mit maximal 2 Wohnungen (§ 193 Abs. 4 Nr. 1 BewG)	3 %
Mietwohngrundstücke sowie Wohnungseigentum mit mehr als 2 Wohnungen (§ 193 Abs. 4 Nr. 2 BewG)	5 %
Gemischt-genutzte Grundstücke mit gewerblichem Anteil bis 50 % (§ 193 Abs. 4 Nr. 3 BewG)	5,5 %
Gemischt-genutzte Grundstücke mit gewerblichem Anteil von mehr als 50 % (§ 193 Abs. 4 Nr. 4 BewG)	6 %
Geschäftsgrundstücke und Teileigentum (§ 193 Abs. 4 Nr. 5 BewG)	6,5 %

Dem abgezinsten Bodenwert ist der kapitalisierte Erbbauzins hinzuzurechnen. Ausgangsgrundlage bildet der vertraglich vereinbarte Erbbauzins hochgerechnet für ein Jahr (also der vertraglich vereinbarte Jahres-Erbbauzins). Maßgebend ist der aktuell am jeweiligen Bewertungsstichtag vereinbarte Erbbauzins. Auf den tatsächlich gezahlten Betrag kommt es nicht an. Sind Erbbauzinsen während der Laufzeit des Erbbaurechts in unterschiedlicher Höhe vereinbart (z. B. bei Einmalzahlungen, Vorauszahlungen oder gestaffeltem Erbbauzins), ist die Summe der Barwerte für die jeweiligen Zahlungszeitpunkte bzw. –räume zu bilden. Künftige Anpassungen des Erbbauzinses aufgrund von Wertsicherungsklauseln (z. B. Anknüpfung an den Lebenshaltungsindex) sind nicht zu berücksichtigen. Ist kein Erbbauzins zu zahlen, stellt der abgezinste Bodenwert gleichzeitig den Bodenwertanteil dar.

Der sich hiernach ergebende Jahres-Erbbauzins ist sodann zu kapitalisieren, d. h. mit einem Vervielfältiger zu multiplizieren. Der entsprechende Vervielfältiger ist der Anlage 21 BewG zu entnehmen. Er hängt zum einen von der Restlaufzeit des Erbbaurechts (gerechnet ab dem Bewertungsstichtag bis zum Ablauf des Erbbaurechts und abgerundet auf volle Jahre) und zum anderen vom maßgebenden Liegenschaftszinssatz ab. Beträgt die Laufzeit des Erbbaurechts am Bewertungszeitpunkt weniger als ein Jahr, ist der Vervielfältiger mit 0 anzusetzen. In diesem Fall beträgt der Bodenwertanteil 0 EUR.

Praxis-Beispiel

Bewertung eines mit einem Mietshaus bebauten belasteten Grundstücks

Zu bewerten ist das mit einem Mietshaus im Erbbaurecht bebaute belastete Grundstück zum 22.3.2009 (Grundstücksgröße 500 qm, Bodenrichtwert 300 EUR/qm, Laufzeit des Erbbaurechts bis 31.12.2031, monatlicher Erbbauzins 250 EUR). Nach den Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag hat der Grundstückseigentümer die aufstehenden Baulichkeiten mit dem Zeitwert (Verkehrswert) zu entschädigen.

Lösung

Der Bodenwertanteil des Erbbaugrundstücks nach § 194 Abs. 3 BewG berechnet sich wie folgt:

Bodenwert (500 qm x 300 EUR)	150.000 EUR
x Abzinsungsfaktor Anlage 26 BewG –> 5 %, Rest-Lfz. Erbbaurecht: 22 Jahre	x 0,3418
= abgezinster Bodenwert		= 51.270 EUR
Kapitalisierter Erbbauzins –> Vervielfältiger Anlage 21	3.000 EUR x 13,16	+ 39.480 EUR
Bodenwertanteil Erbbaugrundstück		= 90.750 EUR