Wir gehen davon aus, dass die Wohnanlage aus Fallstudie 1 im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen errichtet werden soll. Die Einzelheiten der Förderung sind in den Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) geregelt.[1] Für unsere Zwecke sind insbesondere folgende Regelungen von Bedeutung:
- Es gibt 2 Einkommensgruppen A und B. In der Einkommensgruppe B dürfen die einschlägigen Einkommensgrenzen um bis zu 40 Prozent überschritten werden (WFB Nr. 1.2 b)).
- Der Eigenkapitalanteil muss mindestens 20 Prozent betragen (WFB Nr. 1.62 a)).
- Die Dauer der Belegungsbindung kann 20 oder 25 Jahre betragen (WFB Nr. 2.3.1).
Die höchstens zulässige Miete während der Belegungsbindung ergibt sich aus der nachfolgenden Tabelle (WFB Nr. 2.4.1)[2]:
Höchstens zulässige Miete während der Belegungsbindung
Mietniveau Einkommensgruppe A Einkommensgruppe B EUR EUR M 1 4,25 5,35 M 2 4,65 5,75 M 3 5,25 6,10 M 4 5,75 6,65 - Die Miete für die Einkommensgruppe B muss die für eine gleichwertige Neubauwohnung zu erzielende Miete um mindestens 20 Prozent unterschreiten. Mieterhöhungen auf die höhere Vergleichsmiete sind möglich, aber nur bis zu einer Obergrenze von 1,5 Prozent im Jahr bezogen auf die ursprüngliche Bewilligungsmiete (WFB Nr. 2.4.1 u. 2.4.2).
Die Förderung wird in der Form von Baudarlehen als Pauschale je m2 Wohnfläche gewährt (WFB Nr. 2.5.1). Die Höhe der Pauschalen ergibt sich aus folgender Tabelle:
Förderung: Höhe der Pauschalen
Mietniveau Einkommensgruppe A Einkommensgruppe B EnEV bis 2015 EnEV 2016 EnEV bis 2015 EnEV 2016 EUR EUR EUR EUR M 1 1.100 1.180 500 535 M 2 1.300 1.390 650 695 M 3 1.500 1.605 900 965 M 4 1.650 1.765 1.100 1.180 - Das Baudarlehen ist für die Dauer der Zweckbindung bei der Förderung in Gemeinden der Mietniveaus 1 und 2 mit 0,5 Prozent und bei der Förderung in Gemeinden der Mietniveaus 3 und 4 mit 0 Prozent bis zum Ablauf des 10. Jahres (danach mit 0,5 Prozent) zu verzinsen. Das Baudarlehen ist mit jährlich 1 Prozent oder auf Antrag jährlich mit 2 Prozent unter Zuwachs der durch die fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen zu tilgen. Für das Baudarlehen ist ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 0,4 Prozent des Baudarlehens und ab Leistungsbeginn ein laufender Verwaltungskostenbeitrag von 0,5 Prozent des Baudarlehens zu zahlen. Nach Tilgung des Baudarlehens um 50 Prozent wird der Verwaltungskostenbeitrag vom halben Darlehensbetrag erhoben; Zinsen, Tilgungen und Verwaltungskostenbeiträge sind halbjährlich an die Wohnungsbauförderungsanstalt zu entrichten (WFB Nr. 7.1).
Wir konkretisieren die Annahmen in folgender Weise: Wir nehmen an, dass eine ähnliche Wohnanlage wie die aus Fallstudie 1 mit Sozialwohnungen in einer Gemeinde mit dem Mietniveau M4 errichtet wird. Der Eigenkapitalanteil liegt nun bei 20 Prozent. Die Dauer der Belegungsbindung wird auf 20 Jahre festgelegt. Zielgruppe ist die Einkommensgruppe A.
| I. | Grunddaten | |
| Wohnfläche in m2 | 3.200 | |
| Anzahl Wohneinheiten | 45 | |
| Zins für öffentliches Darlehen in Prozent | 0,0 | |
| laufender Verwaltungskostenbeitrag öffentliches Darlehen in Prozent | 0,5 | |
| Verwaltungskosten je Wohneinheit in EUR | 370 | |
| Instandhaltungskosten je m2 in EUR | 8,62 | |
| Mietausfall in Prozent der Miete | 2,0 | |
| Gesamtkosten in EUR | 6.573.600 | |
| Nutzungsdauer in Jahre | 20 | |
| II. | Finanzierungsstruktur | |
| Eigenkapital in EUR | 1.314.720 | |
| öffentliches Baudarlehen (1.650 je m2 EUR) | 5.528.880 | |
| Gesamtkosten EUR | 6.573.600 | |
| II. | Laufende Auszahlungen („Aufwendungen“) im ersten Jahr | |
| A. | Kapitalkosten | |
| Belastung aus den Baudarlehen in EUR | 78.883 | |
| B. | Bewirtschaftungskosten in EUR | 48.650 |
| IV. | Mieteinnahmen pro Jahr gesamte Wohnanlage in EUR | 220.800 |
| EUR pro Monat und m2 EUR | 5,75 |
Im Vergleich mit der Fallstudie 1 sind die Zinskonditionen nun wesentlich günstiger, weil 84 Prozent der Gesamtkosten mit niedrig verzinslichen öffentlichen Baudarlehen finanziert werden können. Das Mietausfallwagnis wurde gegenüber der frei finanzierten Variante auf 2 Prozent einer Jahresmiete zurückgenommen[3]. Die Nutzungsdauer stimmt mit der Dauer der Belegungsbindung überein. Die Wohnungen unterliegen zum Zeitpunkt des Verkaufs also wieder dem allgemeinen Preisrecht (einschließlich der Kappungsgrenze). Für den Cashflow ist von Bedeutung, dass die Kapitalkosten (wegen der Zinssubvention) wie auch die Mieteinnahmen (wegen der Preisbindung) deutlich sinken.
In Bezug auf die Einstiegs- und Ausstiegsrenditen und die Wertentwicklung ergeben sich gravierende Änderungen: Die anfängliche Cap Rate liegt jetzt wegen der niedrigen Mieteinnahmen nur bei 2,6 Prozent. Die Exit Cap Rate zum Liquidationszeitpunkt beträgt annahmegemäß 5,2 Prozent. Legt man diese Ausstiegsrendite zugrunde, so ergibt sich ein erwarteter Netto-Liquidationserlös von 4.388.588 EUR. Das entspricht einer jährlichen Wert-minderung um 2 Prozent. Der Ausstiegsvervielfältiger liegt knapp über 19 und der Mietverviefältiger zum Ausstiegszeitpunkt bei 15.
Das öffentliche Annuitätendarlehen weist folgenden Restschuldverlauf auf:
Fallstudie 5: Restschuldverlau...
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