Außenfenster und Abschlusstüren: Kosten

Leitsatz

Wenn in der Teilungserklärung eine nichtige Zuordnung der Außenfenster und Abschlusstüren zum Sondereigentum erfolgt und im Zusammenhang damit in der Gemeinschaftsordnung geregelt wird, dass diese Bauteile vom Sondereigentümer instand zu halten sind, so ist diese Regelung als Ausnahme u.a. von § 16 Abs. 2 WEG eng auszulegen. Die Einschränkung "wenn sie zum Sondereigentum gehören" führt dazu, dass es mangels eindeutiger abweichender Regelung bei Annahme zwingenden gemeinschaftlichen Eigentums bei der gesetzlichen Zuständigkeits- und Kostenregelung verbleibt.

Normenkette

WEG § 16 Abs. 2

Das Problem

1. Wohnungseigentümer K greift im Wege der Anfechtungsklage mehrheitlich abgelehnte Beschlüsse an, mit denen u.a. K die Erneuerung ihrer Wohnungseingangstür und Fenster in ihrer Wohnung begehrt hatte. Daneben begehrt K die Verpflichtung der anderen Wohnungseigentümer zur Zustimmung zu ihren Beschlussanträgen. In der Teilungserklärung ist geregelt, dass zum Sondereigentum u.a. Außenfenster und Abschlusstüren gehören. Ferner sind nach der Gemeinschaftsordnung Abschlusstüren und Außenfenster vom Sondereigentümer instand zu halten.
2. Das Amtsgericht (AG) weist die Klage ab. Fenster stünden zwar unstreitig im gemeinschaftlichen Eigentum, die Parteien hätten aber in der Gemeinschaftsordnung eine abweichende Regelung getroffen. Die Klausel sei nicht als nichtig anzusehen, weil sie zu unbestimmt sei und die Fenster und Abschlusstüren zum Sondereigentum erklärt worden seien, sondern dahingehend auszulegen, dass die einzelnen Sondereigentümer bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen die Kostentragung für ihre jeweiligen Fenster und Türen alleine treffen. Der von K angestrebte Beschluss sei auch zu unbestimmt, weil aus ihm nicht hervorgehe, wie viele Fenster im Sondereigentum ausgetauscht werden sollen.
3. Dagegen wendet sich K mit der Berufung. Teilweise mit Erfolg!

Die Entscheidung

Das Landgericht (LG) verurteilt die anderen Wohnungseigentümer, den Beschlussanträgen der K mit der Maßgabe zuzustimmen, dass die Wohnungseingangstür sowie sämtliche Fenster des Sondereigentums der K auf ihre Erneuerungsbedürftigkeit hin überprüft werden.

1. Zutreffend habe das AG ausgeführt, dass sowohl die Fenster als auch die Wohnungsausgangstüren gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörten und damit grundsätzlich "die Wohnungseigentümergemeinschaft" zur Instandhaltung und Instandsetzung auf ihre Kosten verpflichtet sei. Zwar könnten die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung eine hiervon abweichende Regelung treffen. Die Regelung müsse dann jedoch klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibe es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. Die von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichenden Vereinbarungen seien als Ausnahmeregelung eng auszulegen.
2. Im Fall ergebe die Auslegung, dass die Instandhaltung oder Instandsetzung der Fenster und Wohnungsabschlusstür keine Aufgabe des einzelnen Wohnungseigentümers sei, sondern es insoweit bei der "gesetzlichen Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft" und dem allgemein geltenden Umlageschlüssel bleibe. Denn die Gemeinschaftsordnung knüpfe nach ihrem Wortlaut für die Übertragung der Zuständigkeit und Kosten auf den einzelnen Sondereigentümer ausdrücklich an die Sondereigentumseigenschaft der jeweiligen Bauteile an. Für die Annahme, dass Bauteile, auch wenn sie – wie hier die Fenster und Wohnungsabschlusstüren – zum gemeinschaftlichen Eigentum zählten, abweichend von der Gesetzeslage von dem jeweiligen Sondereigentümer instand zu halten oder instand zu setzen seien, gebe die Regelung wegen der darin enthaltenen Einschränkung "wenn sie zum Sondereigentum gehören" nichts her.
3. K handele auch nicht treuwidrig oder rechtsmissbräuchlich. Allein die unwidersprochene Hinnahme von Eigenreparaturen anderer Wohnungseigentümer an Fenstern und Türen könnten insoweit nicht als ausreichend angesehen werden, zumal fraglich sei, wie K hätte widersprechen können, wenn ein anderer Wohnungseigentümer von sich aus tätig werde.
4. Trotz dieser grundsätzlichen Erwägungen habe die Ablehnung der Beschlussanträge der K, die auf einen Austausch der Wohnungstür und der Fenster gerichtet gewesen seien, teilweise ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen. Denn K habe jedenfalls derzeit noch keinen Anspruch darauf, dass diese Maßnahmen durchgeführt werden. Die Beklagten hätten bereits die Erneuerungsbedürftigkeit der Bauteile bestritten. K habe damit derzeit nur einen Anspruch auf Überprüfung des Instandsetzungsbedarfs "durch die Gemeinschaft". Die Einholung eines Sachverständigengutachtens durch die Kammer sei insoweit nicht erforderlich. Vielmehr gehe die Kammer davon aus, dass nach Erlass des Urteils in dieser Sache die übrigen Wohnungseigentümer die "Zuständigkeit der Gemeinschaft" für die Überprüfung der Fenster auf ihre Kosten und – falls erforderlich – eine Reparatur oder einen Austausch akzeptierten. Demnach seien die Beklagten auf die Verpflichtungsanträge der K als Minus zu dem begehrte...