AfaA und Überlagerung durch Veräußerung

Leitsatz

Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung aus wirtschaftlichen Gründen können als Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn sich nach der Kündigung des Mietverhältnisses herausstellt, dass das auf die Bedürfnisse des Mieters ausgerichtete Gebäude nicht mehr oder nur noch eingeschränkt nutzbar ist und auch durch eine (nicht steuerbare) Veräußerung nicht mehr sinnvoll verwendet werden kann.

Sachverhalt

Eine GbR vermietete ein Grundstück an einen Konzern, der darauf seit den 70er Jahren einen Lebensmittelmarkt betrieb. Die Gebäude waren allein für seine Zwecke errichtet und ausgestaltet worden. Im Jahr 2000 kündigte der Konzern den Mietvertrag, weil er den Markt aufgeben wollte. Die GbR suchte vergeblich Vermietungsalternativen und veräußerte schließlich das Grundstück. Die erwerbende Bauherrengemeinschaft errichtete darauf nach Abriss der Gebäude ein Geschäftshaus. Die GbR machte Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) geltend, das Finanzamt lehnte das ab, das FG gewährte sie.

Entscheidung

Der BFH bestätigte das FG. Dieses hatte festgestellt, dass eine Neuvermietung auch zu deutlich ungünstigeren Konditionen als bisher trotz erheblicher Bemühungen nicht mehr möglich war. Deshalb war der hieraus vom FG gezogene Schluss, eine AfaA sei wegen Fortfalls der Verwendungsmöglichkeiten gerechtfertigt, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Ebenfalls zutreffend hat das FG eine Überlagerung verneint. Der Kaufpreis entsprach allein dem Wert des unbebauten Grundstücks; die erwerbende Bauherrengemeinschaft hatte das Gebäude sofort abgerissen.

Hinweis

Werbungskosten umfassen auch AfaA. Ein Gebäude ist wirtschaftlich außergewöhnlich abgenutzt, wenn seine Nutzungsmöglichkeit durch Einwirkungen im Zusammenhang mit seiner steuerbaren Nutzung eingeschränkt wird. So verhält es sich z.B., wenn bei Beendigung eines Mietverhältnisses erkennbar wird, dass das Gebäude wegen einer auf den bisherigen Mieter ausgerichteten Gestaltung nur eingeschränkt an Dritte vermietbar ist.

Wie ist es aber, wenn der Steuerpflichtige unter diesen Bedingungen zunächst AfaA in Anspruch nimmt, dann aber das Gebäude mit Gewinn verkauft, ohne diesen – weil Privatvermögen – versteuern zu müssen? Dieses Problem löst der BFH mit dem Überlagerungsgedanken. Der Veranlassungszusammenhang der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit mit der Vermietungstätigkeit darf nicht durch eine Verknüpfung mit der nicht steuerbaren Grundstücksveräußerung überlagert werden. Das ist der Fall, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude zwar selbst nicht mehr nutzen kann, es aber mit der Veräußerung noch sinnvoll verwendet.

Für eine Überlagerung spricht, dass der Steuerpflichtige mit dem Grundstückskaufpreis wertmäßig auch eine Gegenleistung für das Gebäude erlangt. Gegen eine Überlagerung spricht, dass auch der Erwerber keine Nutzungsmöglichkeit für das Gebäude sieht und es abreißt.

Link zur Entscheidung

BFH, 17.09.2008, IX R 64/07