Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) : Zeitpunkt der Berücksichtigung (BFH)

Das steht im Urteil

AfaA aus wirtschaftlichen Gründen können bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung auch noch nach der Kündigung des Mietverhältnisses abgezogen werden.

Der Sachverhalt

Eine GbR hatte seit vielen Jahren Einkünfte aus der Vermietung eines Grundstücks an einen Lebensmittelkonzern erzielt. Das Objekt – ein Lebensmittelmarkt – war nach den Vorgaben des Konzerns in den Jahren 1976 und 1977 errichtet und im Jahr 1984 umgebaut worden. Im September 2000 kündigte der Konzern das Mietverhältnis mit der GbR zum 31.12.2001. Nachdem Versuche, einen Nachmieter zu finden, gescheitert waren, veräußerte die GbR das Grundstück in der Folgezeit an eine Bauherrengemeinschaft, die das Gebäude abreißen und mit einem neuen Geschäftshaus bebauen ließ. Streitig war, ob die GbR für das Streitjahr 2001 bei den Einkünften aus Vermietung eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) gem. § 7 Abs. 1 Satz 6 EStG in Höhe des verbleibenden Restwerts des Gebäudes in Anspruch nehmen konnte. Das Finanzamt räumte zwar ein, dass das Gebäude wirtschaftlich abgenutzt und nicht weiter vermietbar gewesen sei; infolge des Verkaufs des Grundstücks sei jedoch ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der Vermietungstätigkeit nicht mehr gegeben gewesen.

Die Meinung des BFH

Der BFH hält diese Auffassung für unzutreffend. Er geht davon aus, dass ein Wirtschaftsgut wirtschaftlich außergewöhnlich abgenutzt ist, wenn seine Nutzungsmöglichkeit "durch Einwirken im Zusammenhang mit seiner steuerbaren Nutzung" eingeschränkt wird. So verhält es sich z.B., wenn bei Beendigung eines Mietverhältnisses erkennbar wird, dass das Gebäude wegen einer auf den bisherigen Mieter ausgerichteten Gestaltung nur eingeschränkt an Dritte vermietbar ist. Dagegen ist der erforderliche Veranlassungszusammenhang mit der Vermietungstätigkeit nicht gegeben, soweit die Aufwendungen allein oder ganz überwiegend durch die Veräußerung des Mietobjekts veranlasst sind. Da der Verkauf des Objekts einen nicht einkommensteuerbaren Vorgang in der Vermögenssphäre darstellt, wird der objektive Zusammenhang der Aufwendungen mit der früheren Einkunftserzielung durch die Verknüpfung mit der nicht steuerbaren Grundstücksveräußerung "überlagert". Im Streitfall war der GbR – nach der Kündigung seitens des Mieters – eine Neuvermietung des auf den Mieter ausgerichteten Gebäudes auch zu deutlich ungünstigeren Konditionen und zu anderen Zwecken als bisher trotz erheblicher Bemühungen nicht mehr möglich. Im Hinblick darauf kommt der BFH zu dem Ergebnis, dass eine AfaA wegen Fortfalls der Verwendungsmöglichkeit gerechtfertigt war und auf der bisherigen Vermietungstätigkeit der GbR beruhte. Er verneint auch eine Überlagerung dieser in der bisherigen Nutzung gründenden AfaA durch die anschließende Veräußerung des Grundstücks. Zum einen entsprach der Kaufpreis im Wesentlichen allein dem Wert des (unbebauten) Grundstücks. Außerdem wurde der Verkaufsentschluss erst zu einem Zeitpunkt gefasst, in dem sich die Unvermietbarkeit des Grundstücks bereits eindeutig herausgestellt hatte. Schließlich hatte die erwerbende Bauherrengemeinschaft das Marktgebäude sofort abgerissen. Die AfaA war in dem Jahr zu berücksichtigen, in dem ihre Voraussetzungen – die hier in der fehlenden Möglichkeit der Weitervermietung liegen – eingetreten sind; dies war das Streitjahr. Denn erst im Streitjahr stellte sich nach dem Scheitern von Nachverhandlungen mit dem Mieter über eine eventuelle Nutzung des Gebäudes als Getränkemarkt sowie weiterer Vermietungsbemühungen die Einschränkung der Nutzungsmöglichkeiten heraus.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 17.09.2008, IX R 64/07v. 17.9.2008, IX R 64/07