Absetzungen für Abnutzung (AfA) bei Gebäuden des Privatvermögens – Abschreibungsmöglichkeiten

Zusammenfassung

Überblick

Die Abschreibungsmöglichkeiten für Gebäude sind derzeit im Gegensatz zu früher sehr gering. In Betracht kommt eigentlich nur noch die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG. Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG, die für Vermieter von neuen Wohnungen in den ersten 8 bzw. 10 Jahren sehr vorteilhaft war, ist dem Rotstift der Bundesregierung zum Opfer gefallen. Nur wer vor dem 1.1.2006 den Bauantrag gestellt oder den Kaufvertrag abgeschlossen hatte, konnte diese Abschreibungsart beibehalten. Allerdings wurde mit dem Jahressteuergesetz 2022 der Abschreibungssatz für nicht betriebliche Gebäude auf 3 % erhöht.

Anstelle der linearen Abschreibung können unter besonderen Voraussetzungen noch erhöhte Absetzungen nach den §§ 7h und 7i für Gebäude in Sanierungsgebieten bzw. Baudenkmale in Anspruch genommen werden.

Wer Mietwohnungen neu baut, kann neben der Normalabschreibung mit einer Sonderabschreibung planen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Abschreibungsmöglichkeiten für Gebäude des Privatvermögens sind in folgenden Vorschriften geregelt:

• § 7 Abs. 4 EStG (lineare AfA)

  § 7b EStG (Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau) in der Fassung nach dem Jahressteuergesetz 2022

• § 7h EStG (erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen)

• § 7i EStG (erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen)

• Jahressteuergesetz 2022 (v. 16.12.2022, BGBl I 2022 Nr. 51, 2299)

1 Normale Abschreibungen

1.1 Lineare Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG)

Anwendung

Wer heutzutage ein Wohngebäude oder eine Eigentumswohnung errichtet oder erwirbt, kann nur die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG in Anspruch nehmen, es sei denn, es handelt sich um ein Objekt, für das die erhöhten Absetzungen nach § 7h EStG (s. "Steuervorteile für Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen – Allgemeine Voraussetzungen für die Vergünstigungen") oder nach § 7i EStG (s. "Steuervorteile bei denkmalgeschützten Gebäuden") geltend gemacht werden können.

Gleichmäßige Verteilung

Bei der Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig auf die Nutzungsdauer verteilt, deshalb wird diese Abschreibung auch die lineare AfA genannt.

Nach § 7 Abs. 4 EStG sind die folgenden Abschreibungen vorzunehmen:

2 oder 2,5 oder 3 % Bei Gebäuden, die nach dem 31.12.1924 und vor dem 1.1.2023 fertiggestellt worden sind,	jährlich 2 %
bei Gebäuden, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt worden sind,	jährlich 2,5 %
bei Gebäuden die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt worden sind,	jährlich 3 %

der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Für die Frage, welcher Prozentsatz anzuwenden ist, kommt es darauf an, wann das Gebäude fertiggestellt worden ist.

Kürzere Nutzungsdauer

Falls die tatsächliche Nutzungsdauer weniger als 33 1/3, 40 oder 50 Jahre beträgt, können die Abschreibungen nach der tatsächlichen Nutzungsdauer vorgenommen werden. Dies wird jedoch nur bei Vorliegen besonderer Umstände in Betracht kommen und auf wenige Einzelfälle beschränkt bleiben. Den Nachweis einer evtl. kürzeren Nutzungsdauer hat der Steuerpflichtige zu erbringen.

Hinweis

Höherer AfA-Satz

Selbst wenn jemand ein Gebäude kauft, das im Erwerbszeitpunkt bereits 40 Jahre oder älter ist, rechtfertigt dies noch nicht den Ansatz eines höheren AfA-Satzes.

Die Abschreibungssätze von 2, 2,5 oder 3 % sind auch anzusetzen, wenn die voraussichtliche Nutzungsdauer mehr als 33 1/3, 40 bzw. 50 Jahre betragen sollte.

Wirtschaftsgebäude

Abweichend von den obigen Prozentsätzen sind bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen (sog. Wirtschaftsgebäude) und für die der Antrag auf Baugenehmigung nach dem 31.3.1985 gestellt worden ist, auch im Fall eines (späteren) Erwerbs jährlich 3 % abzuziehen. Dieser Abschreibungssatz kommt seit dem 1.1.2023 nun auch für Wohnungen in Betracht.

Zeitanteilige AfA

Die normale AfA nach § 7 Abs. 4 EStG wird im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung des Gebäudes nicht in voller Höhe gewährt, sondern nur zeitanteilig (pro rata temporis). Das heißt, dass z. B. bei Anschaffung im März nur 10/12 des Jahresbetrags oder bei Fertigstellung im Dezember nur 1/12 abgezogen werden können. Im Jahr der Veräußerung gilt das Gleiche analog.

1.2 Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

15 %-Grenze

Wird ein Gebäude angeschafft oder hergestellt, kommt es nicht selten vor, dass in den Folgejahren noch Aufwendungen für die Herstellung, Instandhaltung oder Sanierung anfallen. Liegen solche Aufwendungen vor, will der Gesetzgeber die Prüfung dahingehend, ob diese Aufwendungen den Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder den Erhaltungsaufwendungen zugerechnet werden müssen. Im Ergebnis ergibt sich entweder eine Erhöhung der AfA-Bemessungsrundlage oder der Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung oder Verpachtung. Übersteigen die in den Folgejahren anfallenden nachträglichen Herstellungs- oder Anschaffungskosten 15 % der ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, sind diese den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zuzurechnen. Dies hat zur Folge, dass die Aufwendungen die AfA-Be...