Einkommensteuer-Richtlinien 1990 / 137. Abgrenzung des Gewerbebetriebs gegenüber der Vermögensverwaltung

(1) ¹Die bloße Verwaltung eigenen Vermögens ist regelmäßig keine gewerbliche Tätigkeit. ²Vermögensverwaltung liegt vor, wenn sich die Betätigung noch als Nutzung von Vermögen im Sinne einer Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten darstellt und die Ausnutzung substantieller Vermögenswerte durch Umschichtung nicht entscheidend in den Vordergrund tritt. ³Ein Gewerbebetrieb liegt dagegen vor, wenn eine selbständige nachhaltige Betätigung mit Gewinnabsicht unternommen wird, sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt und über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgeht. ⁴Vgl. die BFH-Urteile vom 11. 7.1968 (BStBl II S. 775), vom 8.11. 1971 (BStBl 1972 II S. 63) und vom 17.1. 1973 (BStBl II S. 260).

(2) ¹Die Vermietung und Verpachtung von Grundbesitz stellt auch dann eine bloße Vermögensverwaltung dar, wenn der vermietete Grundbesitz sehr umfangreich ist, der Verkehr mit vielen Mietparteien eine erhebliche Verwaltungsarbeit erforderlich macht oder die vermieteten Räume gewerblichen Zwecken dienen. ²Entsprechend stellt die Errichtung von Häusern - auch durch Architekten und Bauunternehmer - zum Zwecke späterer Vermietung keine gewerbliche Tätigkeit dar, auch wenn sie in großem Umfang erfolgt und erhebliche Fremdmittel eingesetzt werden (BFH-Urteil vom 12.3.1964 - BStBl III S. 364). ³Eine gewerbliche Tätigkeit kann auch bei einer Grundstücksgemeinschaft vorliegen, die Grundstücke an eine GmbH verpachtet, wenn die Grundstücksgemeinschaft aus den Gesellschaftern der GmbH sowie deren Geschäftsführer besteht und die wirtschaftlichen Interessen der Grundstücksgemeinschaft mit denen der GmbH eng verflochten sind (BFH-Urteil vom 24.2.1967 - BStBl III S. 387 und Beschluß des BVerfG vom 14. 1. 1969 - BStBl II S. 389). ⁴Ansonsten müssen, um der Tätigkeit des Grundstücksbesitzers gewerblichen Charakter zu geben, besondere Umstände hinzutreten. ⁵Diese können z. B. darin bestehen, daß die Verwaltung des Grundbesitzes infolge des ständigen und schnellen Wechsels der Mieter eine Tätigkeit erfordert, die über das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß hinausgeht, oder daß der Grundstücksbesitzer den Mietern gegenüber besondere Verpflichtungen übernimmt, die über die bloße Vermietungstätigkeit hinausgehen. ⁶Das entscheidende Merkmal liegt also darin, daß zu der bloßen Nutzungsüberlassung eine fortgesetzte Tätigkeit tritt, wie sie der Begriff des Gewerbes erfordert. ⁷Diese Grundsätze gelten auch im Fall der Untervermietung von kleinen Flächen, z. B. Läden, Ständen (BFH-Urteil vom 18. 3. 1964 - BStBl III S. 367). ⁸Ein Gewerbebetrieb ist in der Regel gegeben bei der Vermietung von Ausstellungsräumen, Messeständen, Tennisplätzen und bei der ständig wechselnden kurzfristigen Vermietung von Sälen, z. B. für Konzerte (BFH-Urteil vom 25. 10. 1988 - BStBl 1989 II S. 291).

(3) ¹Die Vermietung, auch Untervermietung, möblierter Zimmer ist keine gewerbliche Tätigkeit. ²An dieser Beurteilung ändert sich auch dann nichts, wenn Vergütungen für die Benutzung der Einrichtung, für Frühstück, Reinigung der Räume und dergleichen besonders in Rechnung gestellt werden oder in der Miete enthalten sind. ³Jedoch kann die Dauervermietung von Zimmern durch die Übernahme von Nebenleistungen gewerblichen Charakter erhalten, wenn die beiden Tätigkeitsbereiche wesensmäßig untrennbar miteinander verbunden sind und die Nutzung des Vermögens im Einzelfall hinter die Bereitstellung einer mit einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb vergleichbaren einheitlichen unternehmerischen Organisation zurücktritt (BFH-Urteil vom 21. 12.1976 - BStBl 1977 II S. 244). ⁴Die Beherbergung in Gaststätten ist stets ein Gewerbebetrieb. ⁵Eine Gaststätte ist gegeben, wenn Wohn- oder Schlafräume zur vorübergehenden Beherbergung von Fremden bereitgehalten werden. ⁶Das gleiche gilt für die Beherbergung in Fremdenpensionen. ⁷Auch der Betrieb eines Arbeiterwohnheimes ist im allgemeinen als Gewerbebetrieb zu beurteilen (BFH-Urteil vom 18.1.1973 - BStBl II S. 561). ⁸Bei Vermietung einer Ferienwohnung ist nach dem BFH-Urteil vom 25. 6.1976 (BStBl II S. 728) eine gewerbliche Betriebsstätte gegeben, wenn sämtliche der folgenden Voraussetzungen vorliegen:

1.	1Die Wohnung muß für die Führung eines Haushalts voll eingerichtet sein, z. B. Möblierung, Wäsche und Geschirr enthalten. 2Sie muß in einem reinen Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen liegen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden.

2.	Die Werbung für die kurzfristige Vermietung der Wohnung an laufend wechselnde Mieter und die Verwaltung der Wohnung müssen von einer für die einheitliche Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation durchgeführt werden.

3.

Die Wohnung muß jederzeit zur Vermietung bereitgehalten werden, und es muß nach Art der Rezeption eines Hotels laufend Personal anwesend sein, das mit den Feriengästen Mietverträge abschließt und abwickelt und dafür sorgt, daß die Wohnung in einem Ausstattungs-, Erhaltungs- und Reinigungszustand ist und bleibt, ...