Wohnungseigentumsrecht

Ein schriftlicher Umlaufbeschluss wird nur existent, wenn sämtliche Eigentümer zugestimmt haben. Die Verkündung des Beschlusses kann fehlende Zustimmungen nicht ersetzen.mehr

In einem Beschluss der Wohnungseigentümer kann zur Konkretisierung der getroffenen Regelung auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument Bezug genommen werden, wenn dieses zweifelsfrei bestimmt ist.mehr

Der Stellplatznachweis obliegt allen Wohnungseigentümern, wenn der Bauträger von der Baugenehmigung abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen.mehr

Ein Nichteigentümer hat auch dann kein allgemeines Recht zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung, wenn er Mitglied des Verwaltungsbeirats ist. Er darf nur insoweit teilnehmen, als sein Aufgabenbereich als Beirat betroffen ist.mehr

Die Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen obliegt der WEG und nicht allein den vermietenden Wohnungseigentümern. Daher entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, die Kosten gleichmäßig auf alle Einheiten umzulegen und nicht nur auf die vermieteten Wohnungen.mehr

Auch in einer aus nur zwei Einheiten bestehenden WEG setzt ein Zahlungsanspruch der Gemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer voraus, dass zuvor ein Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung oder eine Sonderumlage beschlossen worden ist.mehr

Bei Beschlussfassungen in Eigentümerversammlungen werden häufig die gleichen Fehler wiederholt, teilweise mit weitreichenden Folgen. Diese „Klassiker“ können Verwalter leicht vermeiden.mehr

Bei einer Anfechtungsklage gegen die Entlastung des Verwalters ist der Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwalter hat, in der Regel mit 1.000 Euro zu veranschlagen. Dieser Wert tritt zum Wert etwaiger Ersatzansprüche gegen den Verwalter hinzu.mehr

Der Verwalter kann eine Lastschriftabrede mit einem Wohnungseigentümer kündigen, wenn dieser darauf beharrt, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der WEG aufrechnen zu können, und daher weitere Konflikte zu erwarten sind. Dann muss der Eigentümer das Hausgeld überweisen.mehr

Erlaubt die Teilungserklärung einzelnen Wohnungseigentümern Umbauten, ist die WEG nicht befugt, die von einer Baugenehmigung gedeckten Baumaßnahmen während der Durchführung zu kontrollieren.mehr

Bei der Wahl eines WEG-Verwalters müssen wesentliche Punkte wie Bestellungsdauer, Vergütung und wesentliche Konditionen des Verwaltervertrages im Vorfeld geklärt sein.mehr

Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine komplizierte Angelegenheit. Besonders drängend ist oft die Frage, wann ist eine Klage gegen die WEG zu richten, wann gegen einzelne Wohnungseigentümer? Geht es um gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer, ist sie Kraft Gesetzes passiv prozessführungsbefugt. Das betrifft auch Rechtsfragen rund um ihre Zäune, denn die WEG-Einfriedung geht alle Eigentümer an.mehr

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer kraft Gesetzes passiv prozessführungsbefugt.mehr

Werden mehrere Personen zum Verwalter einer WEG bestellt, ist dieser Beschluss grundsätzlich nichtig. Haben die Wohnungseigentümer gleichzeitig einen Verwalter und einen Stellvertreter bestellt, kann der Beschluss aber hinsichtlich der Bestellung des (Haupt-)Verwalters wirksam sein.mehr

Die Wohnungseigentümer können per Mehrheitsbeschluss über den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft entscheiden, wenn der Erwerb ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.mehr

Streitigkeiten über die persönliche Haftung des Gesellschafters einer Wohnungseigentümerin für Hausgeldrückstände sind Wohnungseigentumssachen im Sinne von § 43 Nr. 2 WEG.mehr

Eigentümern, die aufgrund eines (nichtigen) Beschlusses auf eigene Kosten Fenster ausgetauscht haben, darf die WEG grundsätzlich Kosten erstatten. Eine nahezu vollständige Erstattung nach fast 30 Jahren geht aber zu weit.mehr

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über eine Auftragsvergabe muss hinreichend bestimmt sein. Hieran fehlt es, wenn das Angebot, das dem Beschluss zugrunde liegt, noch zu verhandeln ist.mehr

Lässt sich ein Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung durch einen Bevollmächtigten vertreten, darf er nicht selbst an der Versammlung teilnehmen. Nehmen beide teil, verstößt dies gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit.mehr

Werdender Wohnungseigentümer ist nur, wer - neben einem durch Vormerkung gesicherten Anspruch auf Eigentumserwerb - den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat.mehr

Ein Tiefgaragenstellplatz dient zum Abstellen von Kraftfahrzeugen. Die Erlaubnis, dass ein Eigentümer auf seinem Stellplatz einen Bügel auf dem Boden montieren und Fahrräder abstellen darf, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.mehr

Die Abberufung des Verwalters kann stets mit einfacher Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer erfolgen. Bei der Frage, ob der Verwalter bezüglich seiner Abberufung ein eigenes Stimmrecht besitzt bzw. mit ihm übertragenen Stimmrechtsvollmachten abstimmen darf, kommt es darauf an, ob er gleichzeitig Wohnungseigentümer ist.mehr

Kosten für die eigenmächtige Sanierung von Gemeinschaftseigentum kann ein Wohnungseigentümer nur dann als Bereicherungsausgleich ersetzt verlangen, wenn die Maßnahme ohnehin hätte durchgeführt werden müssen. Wer den Ersatz schuldet, hängt von der Beschlusslage und der Dringlichkeit der Maßnahme ab.mehr

Ob für die Berufung gegen ein Urteil des Amtsgerichts das zentrale WEG-Berufungsgericht zuständig ist, richtet sich allein danach, ob es sich um eine wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit handelt. Es ist unerheblich, wenn am Amtsgericht nicht die für solche Verfahren zuständige WEG-Abteilung entschieden hat.mehr

Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist stets Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer.mehr

Die Teilungserklärung kann die Gültigkeit von Beschlüssen von der Unterzeichnung des Versammlungsprotokolls durch zwei Wohnungseigentümer abhängig machen. Ausnahmsweise kann aber trotz einer solchen qualifizierten Protokollierungsklausel die Unterschrift des Verwalters ausreichen.mehr

Es widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Wohnungseigentümer in der Hausordnung zu verpflichten, die Hauseingangstür nachts abzuschließen. Dies jedenfalls dann, wenn sich die Tür dann von innen nicht ohne Schlüssel öffnen lässt.mehr

Ist für die Veräußerung einer Eigentumswohnung die Zustimmung der "Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer" notwendig, so muss diese erforderliche Zustimmung durch Beschluss erfolgen. Eine andere Art der Zustimmung ist nicht ausreichend.mehr

Die Tierhaltung in Wohnungseigentumsanlagen kann zu Konflikten unter den Wohnungseigentümern führen. Diese haben allerdings die Möglichkeit, den Gebrauch des Sonder- und des Gemeinschaftseigentums festen Regeln zu unterwerfen. Dies geschieht durch Vereinbarungen, Beschlüsse und findet gerade bzgl. der Tierhaltung häufig in Hausordnungen seinen Ausdruck.mehr

Ein Wohnungseigentümer ist nicht verpflichtet, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen bzw. dort bis zum Ende zu bleiben. Auch wenn er durch das Verlassen der Versammlung deren Beschlussunfähigkeit herbeigeführt hat, darf er eine Beschlussanfechtung auf fehlende Beschlussfähigkeit stützen.mehr

Ein Kandidat ist nicht allein deshalb für das Amt des WEG-Verwalters ungeeignet, weil er keine Ausbildung in der Immobilienverwaltung absolviert und noch nie selbstständige Erfahrungen als WEG-Verwalter gesammelt hat. Dieser Auffassung ist das LG Stuttgart.mehr

Auch die Aufnahme eines hohen Darlehens durch eine WEG kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls wie Darlehenszweck und alternative Finanzierungsmöglichkeiten an.mehr

Wohnungseigentümergemeinschaften müssen für die Weiterleitung des Kabelsignals an die einzelnen Wohnungen keine GEMA-Gebühren zahlen. Die Weiterleitung ist keine öffentliche Wiedergabe, so der BGH.mehr

Eine einstweilige Verfügung ist eine gerichtliche Entscheidung im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes. Sie kann erlassen werden, wenn eine Angelegenheit so dringend ist, dass das Hauptsacheverfahren nicht abgewartet werden kann. Auch im WEG-Bereich kann in bestimmten Fällen eine einstweilige Verfügung in Betracht kommen.mehr

Auch bei Abstimmungen über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist das gesetzliche Kopfprinzip nicht zwingend. Sofern ein anderes Stimmprinzip (z. B. Objektprinzip) vereinbart ist, gilt dieses.mehr

In einer Eigentümerversammlung muss der Vertreter eines anderen Eigentümers auf Verlangen eine Originalvollmacht vorlegen. Kann er dies nicht und wird die Vollmacht daraufhin zurückgewiesen, ist die Stimmabgabe insoweit unwirksam.mehr

Nach Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und „kleinen Schadensersatz“ kann der Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung jedenfalls dann selbst geltend machen, wenn im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen und keine Beschaffenheitsgarantie vereinbart ist.mehr

Der Nießbraucher einer Eigentumswohnung ist nicht nach § 14 Nr. 3 und 4 WEG verpflichtet, die Inanspruchnahme des Sondereigentums für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu dulden. Auch sind Streitigkeiten mit Nießbrauchern keine WEG-Sachen.mehr

Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbandes und haftet weiter für Kosten und Lasten, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und der Besitzübertragung veräußert. Der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen.mehr

Ein Wohnungseigentümer kann gegen eine Nachzahlung aus einer Jahresabrechnung nicht einwenden, die Abrechnung sei unwirksam, solange diese nicht rechtskräftig für unwirksam erklärt worden ist. Die Anfechtung der Jahresabrechnung allein ändert nichts an der Zahlungspflicht.mehr

Eine Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers ist dann nicht mehr „demnächst“ zugestellt, wenn sich der für die Zustellung der Klage ohnehin erforderliche Zeitraum durch die verspätete Einzahlung der Gerichtskosten um mehr als 14 Tage verzögert hat. Der 5. Zivilsenat hat insoweit seine Rechtsprechung angepasst.mehr

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann gegen eine Baugenehmigung des Nachbarn nicht einwenden, diese beeinträchtige das Gemeinschaftseigentum. Einen solchen Verstoß kann nur die WEG insgesamt abwehren.mehr

Vor einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über eine größere Auftragsvergabe müssen mehrere Vergleichsangebote vorliegen. Diese müssen aber nicht generell an alle Eigentümer übersandt werden. Im Einzelfall kann es ausreichen, den Eigentümern einen Preisspiegel zu übersenden.mehr

Streiten Wohnungseigentümer über den Inhalt des Sondereigentums oder Ansprüche daraus, ist dies keine WEG-Sache, sondern eine allgemeine Zivilsache.mehr

Die Abgeschlossenheit einer Wohnung oder sonstiger Räume ist Voraussetzung dafür, dass hieran Sonder- bzw. Teileigentum begründet werden kann. Der Nachweis erfolgt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung.mehr

Eine Teileigentumseinheit, die laut Teilungserklärung als Laden dient, darf grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden.mehr

Ob die Wohnungseigentümer den Leinenzwang für Hunde lockern dürfen, kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Die Erlaubnis, Hunde auch ohne Leine auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen, kann ordnungsgemäßem Gebrauch entsprechen.mehr

Es ist zulässig, in Mehrhausanlagen getrennte Instandhaltungsrücklagen für die einzelnen Gebäude zu bilden.mehr