Mindestens drei Alternativangebote müssen es sein

Hintergrund: Verwalter holt zwei Angebote ein

In einer Eigentümerversammlung fassten die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Auftragsvergabe an einen Hausmeisterdienst. Der Beschlussfassung lagen zwei Alternativangebote zugrunde, die der Verwalter eingeholt hatte.

Eine Wohnungseigentümerin hat gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben. Er meint, es hätten mindestens drei Alternativangebote vorliegen müssen.

Entscheidung: Mindestens drei Angebote erforderlich

Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Der angefochtene Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Wohnungseigentümer können ihren Ermessensspielraum erst durch die Vorlage von Alternativangeboten sachgerecht ausüben. Denn erst dadurch kann den Wohnungseigentümern aufgezeigt werden, welche Unterschiede zwischen den Angeboten bestehen und woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit den verschiedenen Angeboten sind. Darüber hinaus treten Schwächen in der Leistungsbeschreibung nur zu Tage, wenn Alternativangebote vorliegen. In quantitativer Hinsicht müssen mindestens drei Angebote vorliegen, wie es auch überwiegend in Rechtsprechung und Literatur vertreten wird.

Wenn es an einer hinreichenden Anzahl an Alternativangeboten fehlt, erfolgt die Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage, so dass die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten und der gefasste Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Es kommt auch nicht darauf an, ob sich die eingeholten Angebote im Rahmen des Ortsüblichen bewegen. Ebenso ist ohne Belang, ob die Einholung weiterer Angebote zu anderen Preisen geführt hätte. Das Gericht prüft im Anfechtungsverfahren nicht, ob sich die Entscheidung der Wohnungseigentümer in einem sachlich angemessenen Spielraum bewegt, sondern ob die Eigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschritten haben oder nicht. Eine Auswahlentscheidung auf der Basis einer unzureichenden Tatsachengrundlage stellt einen Ermessensfehler dar, der die Ungültigerklärung des Beschlusses zur Folge hat.

(Landgericht Frankfurt/Main, Beschluss v. 19.4.2017, 2-13 S 2/17)