Vergleichsangebote müssen nicht immer an Eigentümer gehen

Hintergrund

In einer aus 222 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen mit einem Kostenvolumen von 14.000 Euro.

Vor der Beschlussfassung hatte der Verwalter drei Angebote verschiedener Firmen eingeholt und in einem Preisspiegel zusammengefasst. Dieser wurde den Eigentümern vor der Versammlung übermittelt. Die Angebote selbst wurden den Eigentümern zuvor nicht übersandt.

Ein Eigentümer hat gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben. Er rügt, es hätte an der Vorlage von Alternativangeboten gefehlt.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg.

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von (größeren) Aufträgen über Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten widerspricht regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere Vergleichsangebote eingeholt worden sind. Dies soll bei Instandsetzungsmaßnahmen zum einen dazu dienen, eine technisch einwandfreie Maßnahme zu wählen, zum anderen die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme sicherstellen.

Diesen Anforderungen hat das Vorgehen der Wohnungseigentümer vorliegend entsprochen. Es mag zwar sein, dass die Eigentümer die Angebote allein anhand des Preisspiegels nur unzureichend vergleichen konnten. Ihnen fehlt aber nicht schon deshalb die Entscheidungsgrundlage, weil die Angebote selbst vorab nicht übersandt wurden. Durch die Übersendung des Preisspiegels hatten die Eigentümer sowohl im Vorfeld als auch in der Eigentümerversammlung Gelegenheit, sich weitergehend zu informieren. Es besteht keine generelle Pflicht, Alternativangebote an sämtliche Wohnungseigentümer zu übersenden. Dies ist vielmehr eine Frage des Einzelfalls.

Wesentlich ist, dass den Eigentümern aufgrund mehrerer Angebote ausreichende Informationsmöglichkeiten gegeben werden, auf deren Grundlage sie ihre Entscheidung treffen. Es kommt nicht darauf an, in welcher Form die verschiedenen Angebote den Wohnungseigentümern zugänglich gemacht werden.

Hier war zwar einerseits die Maßnahme mit einem Volumen von 14.000 Euro nicht unerheblich, andererseits handelt es sich um eine Gemeinschaft mit vielen Einheiten, so dass die wirtschaftliche Bedeutung für die einzelnen Eigentümer gering ist.

Gerade bei umfangreicheren Sanierungsmaßnahmen und größeren Wohnungseigentumsanlagen würde es einen unverhältnismäßigen Aufwand bedeuten, stets die vorherige Übersendung von mehreren gegebenenfalls äußerst umfangreichen Sanierungsangeboten zu verlangen.

Es war dem interessierten Wohnungseigentümer daher zuzumuten, sich die Informationen durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu beschaffen und gegebenenfalls ergänzende Fragen in der Eigentümerversammlung zu stellen.

(LG München I Urteil vom 06.10.2014 - 1 S 21342/13 WEG)

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