Verwalter muss keine Kopien verschicken

Hintergrund

Ein Wohnungseigentümer verlangt vom Verwalter, dass dieser ihm Kopien von Verwaltungsunterlagen anfertigt und übersendet. Der Eigentümer wohnt in der Anlage 21 Kilometer vom Büro des Verwalters entfernt.

Über mehrere Jahre stellte der Eigentümer ca. 100 Anfragen an den Verwalter und bat um schriftliche Auskunft zu Verwaltungsfragen. Der Verwalter beantwortete diese Fragen und sandte dem Eigentümer auf Kopien von Unterlagen, die dieser angefordert hatte. Teilweise ließ sich der Verwalter die Kosten erstatten. An Eigentümerversammlungen nahm der Eigentümer nicht teil.

Der Eigentümer verlangt nun vom Verwalter, ihm von bestimmten weiteren Verwaltungsunterlagen Kopien zu übersenden, hilfsweise gegen Kostenerstattung. Der Verwalter meint, er müsse keine Kopien übersenden. Der Eigentümer könne die Unterlagen auch bei ihm im Büro einsehen.

Entscheidung

Der BGH gibt dem Verwalter Recht.

Eigentümer haben keinen Anspruch gegen den Verwalter, dass dieser Kopien von Verwaltungsunterlagen fertigt und ihnen zusendet, auch nicht gegen Kostenerstattung. Das Informationsrecht der Eigentümer wird ausreichend dadurch gewahrt, dass sie die Unterlagen in den Geschäftsräumen des Verwalters einsehen und dort - auf eigene Kosten - Kopien anfertigen (lassen) können.

Wohnungseigentümer haben gegen den Verwalter einen Anspruch darauf, sämtliche Verwaltungsunterlagen einzusehen. Das Einsichtsrecht unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen, wie z. B. einem besonderen rechtlichen Interesse des Wohnungseigentümers. Es findet seine Grenzen nur im Verbot des Rechtsmissbrauchs und im Schikaneverbot.

Wenn nichts anderes vereinbart ist, ist das Einsichtsrecht grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters zu gewähren, denn dieser Ort stellt den Schwerpunkt der Verwaltung dar. Hingegen liegt der Schwerpunkt der Verwaltertätigkeit nicht am Ort der Wohnungseigentumsanlage. Dort sind lediglich die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Anlage erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, ausgeführte Arbeiten zu prüfen und abzunehmen, Verhandlungen mit örtlichen Handwerkern und Behörden zu führen sowie die Einhaltung der Hausordnung zu überwachen. Die übrigen darüber hinausgehenden Aufgaben erledigt der Verwalter üblicherweise in seinem Büro.

Dem Eigentümer war es hier auch zuzumuten, eine Fahrt von 21 Kilometern zur Einsichtnahme beim Verwalter auf sich zu nehmen. Ob Eigentümer bei großer Entfernung zwischen Anlage und Verwalterbüro Einsichtnahme am Ort der Wohnungseigentumsanlage verlangen können, ließ der BGH offen, da es hierauf wegen der zumutbaren Entfernung von 21 Kilometern nicht ankam.

Da der Verwalter den Eigentümern nicht außerhalb seiner Geschäftsräume Einsicht in die Unterlagen gewähren muss, muss er ihnen auch keine Kopien senden. Bei der Einsichtnahme beim Verwalter können sich die Eigentümer aber auf eigene Kosten Kopien anfertigen bzw. anfertigen lassen.

(BGH, Urteil v. 11.2.2011, V ZR 66/10)