Die Wohnungseigentümer können den Verwalter ermächtigen, einen Hausmeistervertrag abzuschließen. Die Ermächtigung muss aber die wesentlichen Vertragsinhalte umfassen. Anderenfalls widerspricht sie ordnungsgemäßer Verwaltung.
Hintergrund
In einer Eigentümerversammlung am 27.9.2012 fassten die Wohnungseigentümer folgenden Beschluss:
„Die Eigentümerversammlung beauftragt die Hausverwaltung, eine Stellenausschreibung in der Allgemeinen Zeitung zu schalten und nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat einen neuen Hausmeistervertrag im Namen der WEG abzuschließen."
Hiergegen hat ein Eigentümer Anfechtungsklage erhoben. Das Amtsgericht hat diese abgewiesen. Vor dem Landgericht noch umstritten ist der zweite Teil des Beschlusses, der den Verwalter zum Abschluss eines neuen Hausmeistervertrages ermächtigt. Der klagende Eigentümer meint, die Ermächtigung an die Hausverwaltung, einen neuen Hausmeistervertrag abzuschließen, ohne dass in dem Beschluss die wesentlichen Vertragsinhalte vorgegeben seien, widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.
Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Der Beschlussteil, der die Hausverwaltung zum Abschluss eines Hausmeistervertrages ermächtigt, ist zu pauschal und unbestimmt und damit rechtswidrig.
Zwar kann der Abschluss eines Hausmeistervertrages durch Beschluss der Wohnungseigentümer auf den Verwalter bzw. sonstige Dritte wie z. B. den Beirat übertragen werden. Das entspricht aber nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die wesentlichen Vertragsinhalte den Wohnungseigentümern bekannt waren und vom Ermächtigungsbeschluss mit umfasst sind. Hierzu zählen mindestens die Laufzeit des Vertrages, die Aufgaben des Hausmeisters und seine Vergütung.
Der Abschluss eines langfristigen Hausmeistervertrags ist mit erheblichen finanziellen Belastungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden. Die Eigentümer müssen die Kontrolle darüber behalten, ob sich der Verwalter bei der Auswahl des Hausmeisterunternehmens von wirtschaftlichen Gesichtspunkten hat leiten lassen, insbesondere ob er Vergleichsangebote mehrerer Unternehmen eingeholt hat.
Der angefochtene Beschluss delegiert die Entscheidungskompetenz auf den Verwalter. Dadurch sind die Wohnungseigentümer dessen Gutdünken ausgesetzt. Sie tragen das volle finanzielle Risiko für einen Vertragsschluss, der nicht ihren Vorstellungen entspricht. Daran ändert es auch nicht, dass sich der Verwalter dem Beschluss zufolge mit dem Beirat abstimmen muss.
(LG Koblenz, Urteil v. 21.7.2014, 2 S 72/13)
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