Verwalter: Anstellung eines Hauswarts

Leitsatz

Der Verwalter kann durch die Gemeinschaftsordnung im Außenverhältnis ermächtigt sein, einen Hauswart anzustellen und im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit ihm einen Vertrag zu schließen. Im Innenverhältnis bedarf es dennoch einer Beschlussfassung, wobei die wesentlichen Vertragsinhalte (Laufzeit des Vertrags; Aufgaben des Hauswarts; Vergütung) im Beschluss selbst festgelegt sein müssen.

Normenkette

§§ 21 Abs. 4, 27 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 1 WEG

Das Problem

1. Das Amtsgericht weist die Klage von Wohnungseigentümer K, den zu (TOP 13) der Versammlung vom 27.9.2012 gefassten Beschluss

   "Die Eigentümerversammlung beauftragt die Hausverwaltung, eine Stellenausschreibung in der Allgemeinen Zeitung zu schalten und nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat einen neuen Hausmeistervertrag im Namen der WEG Berliner Straße 29+31 abzuschließen."

   für ungültig zu erklären, ab.

2. Gegen diese Entscheidung geht K im Wege der Berufung vor. Er meint, der Beschlussteil "nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat einen neuen Hausmeistervertrag … abzuschließen" entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Verwalter könne nicht im Wege eines Vergabebeschlusses zum Abschluss eines Hausmeistervertrags ermächtigt werden, ohne dass ihm die wesentlichen Vertragsinhalte wie Vertragslaufzeit, Vergütung und Leistungsspektrum vorgegeben werden.

Die Entscheidung

1. So sieht es auch das Landgericht! Der angegriffene Beschlussteil entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Es handle sich um einen pauschalen, zu unbestimmten und damit rechtswidrigen Vergabebeschluss.
2. Der Abschluss eines Hausmeistervertrags könne zwar durch Beschluss der Wohnungseigentümer auf den Verwalter bzw. sonstige Dritte wie z.B. den Verwaltungsbeirat übertragen werden. Die Delegierung der Vertragsunterzeichnung durch Beschluss der Wohnungseigentümer auf die Hausverwaltung entspreche aber nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die wesentlichen Vertragsinhalte den Wohnungseigentümern bekannt waren und vom Ermächtigungsbeschluss mit umfasst seien. Hierzu zählen mindestens die Laufzeit des Vertrags, die Aufgaben des Hausmeisters und seine Vergütung. Dies deshalb, weil der Abschluss eines langfristigen Hausmeistervertrags mit erheblichen finanziellen Belastungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden sei und diese die Kontrolle darüber behalten müssten, ob der Verwalter sich bei der Auswahl des Hausmeisterunternehmens von wirtschaftlichen Gesichtspunkten habe leiten lassen, ob er insbesondere Vergleichsangebote mehrerer Unternehmen eingeholt habe (Hinweis auf OLG Köln v. 6.11.2004, NJW-Spezial 2005 S. 150).
3. So liege es nicht. Der Beschluss delegiere letztendlich die Entscheidungskompetenz auf den Verwalter – nach Rücksprache mit dem Beirat. Damit seien die Wohnungseigentümer dem "Gutdünken" des Verwalters ausgesetzt, ohne dass dieser sich an ihre Vorstellungen in den Kernpunkten halten müsste und trügen letztlich das volle finanzielle Risiko für einen nicht ihren Vorstellungen entsprechenden Vertragsschluss.
4. Daran ändere auch der Zusatz nichts, dass der Hausmeistervertrag – nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat – abgeschlossen werden solle. Denn auch durch eine Rücksprache werde das vorgenannte Risiko nicht begrenzt. Ein solch pauschaler Ermächtigungsbeschluss entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (Hinweis auf AG Hannover v. 15.11.2011, 484 C 3413/11, ZMR 2012 S. 229 für einen Vertragsschluss betreffend die Umstellung von Kabel- auf Satellitenfernsehen und auf LG Köln v. 31.1.2013, 29 S 135/12, NJW-RR 2013 S. 968 für die Ermächtigung des Verwaltungsbeirats zum Abschluss eines Verwaltervertrags).
5. Soweit die Beklagten darauf verwiesen, bereits in der Gemeinschaftsordnung sei die Ermächtigung des Verwalters zur Anstellung eines Hausmeisters sowie zum Abschluss des Dienstvertrags mit dem Hausmeister geregelt worden, betreffe dies die Ermächtigung zum Vertragsschluss im Außenverhältnis, d.h. zur Unterzeichnung des Vertrags. Diese setze aber – wie vorstehend beschrieben – einen Beschluss voraus, in dem die wesentlichen Vertragskonditionen hierfür vorgegeben wurden. Dies deshalb, weil auch bei der im Wege einer Vereinbarung erfolgenden Übertragung der Anstellung eines Hausmeisters auf den Verwalter das daraus erwachsende finanzielle Risiko für die Wohnungseigentümer jedenfalls überschaubar sein müsse, weshalb gegenständliche Beschränkungen, Budgetierungen oder eine Begrenzung der Höhe nach erforderlich seien, da andernfalls die Vereinbarung nach § 242 BGB unwirksam sei (Hinweis auf Klein, in Bärmann, WEG, 12. Aufl. 2013, § 10 Rn. 77 und Rn. 104).

Kommentar

Anmerkung

1. Der Fall steht exemplarisch für sehr viele Wohnungseigentumsanlagen. Ganz regelmäßig haben die Wohnungseigentümer kein Interesse daran, sich mit Einzelheiten von Verträgen zu beschäftigen. Stattdessen wird nur allgemein beschlossen, dass ein Vertrag geschlossen werden soll. Ferner wird beschlossen, dass der Verwalter – ggf. im "Benehmen" mit dem Verwaltungsbeirat – die Einzelheit...