LG Köln Urteil vom 31.01.2013 - 29 S 135/12

Verfahrensgang

AG Bonn (Urteil vom 15.06.2012; Aktenzeichen 27 C 133/11)

Tenor

Das Urteil des Amtsgerichts Bonn vom 15.06.2012, Az.: 27 C 133/11, wird abgeändert:

1. Die Beschlüsse zu TOP 8 A (Kündigung des Verwaltervertrages) und zu TOP 8 B (Neuabschluss eines Verwaltervertrages, Neuwahl eines Verwalters) aus der Eigentümerversammlung vom 18.07.2011 der Wohnungseigentümergemeinschaft K-Straße 1-15 in …1 Bonn werden für ungültig erklärt.
2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft K-Straße 1-15 in …1 Bonn.

Vor der Eigentümerversammlung vom 18.07.2011 informierte der Verwaltungsbeirat mit Schreiben vom 24.05.2011 über die Absicht eines Verwalterwechsels unter Nennung von drei Kandidaten.

Auf der Eigentümerversammlung vom 18.07.2011 fassten die Eigentümer unter anderem zu TOP 8 A den Beschluss, das Vertragsverhältnis mit der Verwalterin Fa. Immobilien E KG mit Ablauf des 31.10.2011 gemäß der Ausstiegsklausel innerhalb des Verwaltervertrages zu kündigen und beauftragten den Verwaltungsbeirat mit der Formulierung der Kündigung und deren Zustellung. Weiter fassten sie unter TOP 8 B den Beschluss, die Fa. T Hausverwaltung zum 01.01.2011 zum Verwalter der Wohnungseigentumsanlage zu bestellen. Sie beauftragten und bevollmächtigten den Verwaltungsbeirat mit der Aushandlung des Verwaltervertrages sowie dessen anschließender Unterzeichnung.

Das Amtsgericht Bonn hat mit Urteil vom 15.06.2012, auf dessen tatsächliche Feststellungen im Übrigen Bezug genommen wird (Bl. 258 ff GA), die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass die angefochtenen Beschlüsse ordnungsmäßiger Verwaltung entsprächen. Die Wohnungseigentümer hätten hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass sie neben der unter TOP 8 A ausgesprochenen Kündigung des Verwaltervertrages zugleich auch dessen Abberufung gewollt hätten. Als juristische Laien seien sie mit den Feinheiten der Trennungstheorie nicht vertraut. Aus den Umständen ergebe sich indes ihr Wille, auch eine Abberufung gewollt zu haben. Weiter sei die beanstandete Regelung in Ziffer 1) des Verwaltervertrages mit der Fa. Immobilien E KG wirksam Vertragsbestandteil geworden. Hinsichtlich des weiteren Beschlusses zu TOP 8 B verhalte es sich so, dass es ausreichend sei, wenn die Angebote der Kandidaten für das Amts des Verwalters nur referiert würden, solange eine genügende Unterrichtung der Wohnungseigentümer gewährleistet sei.

Das Urteil ist den Klägern am 20.06.2012 zugestellt worden. Hiergegen haben sie mit Schriftsatz vom 25.06.2012, eingegangen bei Gericht am 28.06.2012, Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 13.08.2012, eingegangen bei Gericht am 14.08.2012, begründet.

Die Kläger sind der Ansicht, eine Kündigung ohne gleichzeitige Abberufung des Verwalters sei rechtsmissbräuchlich und daher ungültig. Aufgrund der Trennungstheorie stelle der Kündigungsbeschluss zu TOP 8 A auch keinen konkludenten Abberufungsbeschluss dar. Es sei zwischen dem organschaftlichen Bestellungsverhältnis auf der einen Seite und dem Vertragsverhältnis auf der anderen Seite zu differenzieren. Ferner führe die Neubestellung eines Verwalters nicht gleichzeitig zur Abberufung des alten Verwalters.

Unzutreffend sei es auch, dass die Klausel, wonach der Verwaltervertrag für die Dauer der Bestellung von 5 Jahren geschlossen und durch die WEG frühestens nach Ablauf von 2 Jahren durch Mehrheitsbeschluss gekündigt werden könne, wirksamer Vertragsbestandteil des Verwaltervertrages geworden sei. In dem Parallelverfahren 27 C 290/08 AG Bonn sei ein bestandskräftiger Vergleich dahingehend geschlossen worden, dass die Fa. Immobilien E KG für die Dauer von fünf Jahren zur Verwalterin bestellt worden sei. Es habe Einigkeit bestanden, dass sich die verwaltervertragliche Vereinbarung nach dem vorliegenden schriftlichen Angebot vom 14.01.2007 richte. Die Klausel zur vorzeitigen Kündigung sei nicht Gegenstand dieses Angebotes gewesen. Dieser Vergleich sei unter TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 19.10.2009 bestätigt worden. Der Verwaltervertrag wurde unstreitig so nicht unterzeichnet.

Zu einer nachträglichen Änderung des Verwaltervertrages mit der beanstandeten Klausel sei der Verwaltungsbeirat nicht ermächtigt gewesen. Der Verwaltungsbeirat sei nur ermächtigt gewesen, den beschlossenen und vorgelegten Verwaltervertragsentwurf zu unterzeichnen.

Die Wohnungseigentümer hätten die Änderung des Verwaltervertrages, wie sie der Verwaltungsbeirat herbeigeführt habe, auch nicht konkludent genehmigt. Es habe an einem entsprechenden Willen der Eigentümer gefehlt.

Außerdem sei zu bedenken, dass selbst nach dem Inhalt der streitigen Klausel nur der Verwaltervertrag nach Ablauf von zwei Jahren gekündigt werden könne. Hingegen könne die Bestellungsdauer nicht ohne wichtigen Grund vorzeitig beendet werden.

Auch sei die Kündigung schon vor Ablauf der Zwei-Jahres-Frist ausgeübt worden, nämlich am 18.07.20...