Wählen Verwalter und Beirat aus mehreren Angeboten eines aus und schlagen dieses zur Beschlussfassung vor, darf dies nicht im Verborgenen geschehen. Die Entscheidungsgrundlage muss rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung offengelegt werden.
Hintergrund: Eingeholte Angebote nicht vorgelegt
In einer Eigentümerversammlung fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, die Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Der Verwalter wurde beauftragt, bis zur kommenden Versammlung Angebote von Fachfirmen einzuholen.
In der Folgezeit holte der Verwalter drei Angebote ein. In der Ladung zur folgenden Eigentümerversammlung wurde unter TOP 5 das Thema „Rauchwarnmelder“ angekündigt. Hierzu wurde darauf hingewiesen, dass die eingeholten Angebote mit dem Verwaltungsbeirat besprochen und gegeneinander abgewogen worden seien. Zudem wurde eine Beschlussempfehlung für ein konkretes Angebot ausgesprochen. Die Angebote oder Preisvergleiche wurden nicht übersandt.
In der Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer mit Stimmenmehrheit, die Wohnungen auf Grundlage des empfohlenen Angebots mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Das Investitionsvolumen lag bei ca. 65.000 Euro.
Gegen diesen Beschluss haben die Eigentümer einer Wohnung Anfechtungsklage erhoben. Sie beanstanden unter anderem, dass die der Beschlussfassung zugrunde liegenden Angebote nicht vorgelegt worden seien. Es habe daher an einer hinreichenden Entscheidungsgrundlage für die Beschlussfassung gefehlt.
Entscheidung: Vergleichsangebote müssen offengelegt werden
Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Der Beschluss über den Einbau der Rauchwarnmelder ist bereits deshalb unwirksam, weil der Beschlussgegenstand in der Ladung nicht hinreichend bezeichnet war.
Das Informationsbedürfnis der Eigentümer hat zwar nicht zwangsläufig die Pflicht zur Übermittlung von Angeboten zur Folge. Wird jedoch wie hier auf eine bereits erfolgte Abstimmung zwischen Verwaltung und Verwaltungsbeirat Bezug genommen und den Eigentümern das Ergebnis dieser Konsultation als Beschlussempfehlung unterbreitet, ist eine ordnungsgemäße Vorbereitung der Eigentümer nur gewährleistet, wenn bereits im Einladungsschreiben die Entscheidungsgrundlagen zumindest schematisch dargestellt werden.
Ohne eine solche Offenlegung können sich die Eigentümer nicht sinnvoll inhaltlich mit dem Beschlussgegenstand befassen, so dass sie die rechtlichen und tatsächlichen Folgen einer Beschlussfassung nicht hinreichend erfassen können. Angesichts des hohen Investitionsvolumens konnte dieses Informationsdefizit hier auch nicht dadurch ausgeglichen werden, dass die Eigentümer die Angebote in der Versammlung selbst hätten einsehen können.
Die hier gewählte Vorgehensweise führt im Ergebnis dazu, die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer auf den Verwalter und die Verwaltungsbeiräte zu verlagern.
(AG Augsburg, Urteil v. 17.2.2016, 31 C 1980/15 WEG)
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