21.12.2016 | Wohnungseigentumsrecht

Jahresabrechnung darf nicht unter Vorbehalt stehen

Jahresabrechnung: Ganz oder gar nicht beschließen
Bild: Haufe Online Redaktion

Genehmigen die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung nur unter dem Vorbehalt noch vorzunehmender Änderungen, ist dieser Beschluss mangels Bestimmtheit nichtig. Nachzahlungen aus der Abrechnung werden durch den Beschluss nicht fällig.

Hintergrund: Jahresabrechnung unter Vorbehalt genehmigt

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von einem Wohnungseigentümer Nachzahlungen aus drei Jahresabrechnungen. Die Wohnungseigentümer hatten die Jahresabrechnungen für die Jahre 2012, 2013 und 2014 jeweils in der auf das Abrechnungsjahr folgenden Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit genehmigt. Die Abrechnung 2014 stellten sie unter den Vorbehalt, dass noch Änderungen vorzunehmen sind. Die Genehmigungsbeschlüsse wurden bestandskräftig.

Ein Eigentümer, für den sich aus den Abrechnungen Nachzahlungen zwischen 2.900 und 3.900 Euro ergaben, leistete keine Zahlungen.

Entscheidung: Genehmigungsbeschluss ist bedingungsfeindlich

Der Eigentümer muss die Nachzahlungen aus den Jahresabrechnungen für die Jahre 2012 und 2013 leisten. Hingegen hat die WEG (derzeit) keinen Anspruch auf Zahlungen aus der Jahresabrechnung 2014. Die Abrechnung 2014 wurde noch nicht wirksam und damit fälligkeitsbegründend genehmigt, da der Genehmigungsbeschluss nur unter dem Vorbehalt der Änderung gefasst wurde.

Ein Beschluss über eine Jahresabrechnung ist grundsätzlich bedingungsfeindlich. Eine unter einer Bedingung erfolgende Genehmigung der Jahresabrechnung ist wegen der mit der Bedingung verbundenen inhaltlichen Unklarheit nichtig. So verhält es sich hier. Die Beschlussfassung unter dem Vorbehalt noch vorzunehmender Änderungen ist inhaltlich unbestimmt, weil weder ersichtlich ist, welche konkreten Änderungen welche konkreten Auswirkungen auf die Abrechnungssalden haben werden, noch erkennbar ist, wann die Anfechtungsfrist hinsichtlich der Beschlussfassung beginnen soll, weil für die Änderung der Abrechnung keine Frist vorgesehen ist.

(AG Lüneburg, Urteil v. 29.3.2016, 39 C 295/15)

Kostenlast für Verwalter droht

In einem ähnlichen Fall hat das AG Bergisch-Gladbach (Urteil v. 8.5.2012, 70 C 120/11) dem Verwalter gemäß § 49 Abs. 2 WEG die Prozesskosten auferlegt. Dort hatte ein Eigentümer eine „unter dem Vorbehalt nachträglich noch vorzunehmender Änderungen“ genehmigte Jahresabrechnung angefochten.

Das AG Bergisch-Gladbach sah in dem Vorbehalt eine grob schuldhafte Pflichtverletzung des Verwalters. Der Verwalter habe erkennen müssen, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung ganz offensichtlich widersprach, die Jahresabrechnung unter dem Vorbehalt nachträglich noch vorzunehmender Änderungen zu beschließen. Bei einer solchen Vorgehensweise bestehe für die Eigentümer nämlich das Risiko, dass der Verwalter die Änderungen nicht korrekt vornimmt, sie die Abrechnung aber nicht mehr anfechten können, wenn das Versammlungsprotokoll mit der geänderten Jahresabrechnung den Eigentümern erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist übersandt wird.


Lesen Sie zur Jahresabrechnung auch:

BGH: Periodenfremde Zahlungen in der Jahresabrechnung

BGH: Verwalter muss geschuldete Jahresabrechnung selbst erstellen

Schlagworte zum Thema:  Jahresabrechnung, Wohnungseigentumsrecht

Aktuell
Meistgelesen