Ein Nichteigentümer hat auch dann kein allgemeines Recht zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung, wenn er Mitglied des Verwaltungsbeirats ist. Er darf nur insoweit teilnehmen, als sein Aufgabenbereich als Beirat betroffen ist.
Hintergrund: Nichteigentümer ist Beirat
In einer Eigentümerversammlung fassten die Wohnungseigentümer einen Beschluss über die Beteiligung von Garageneigentümern an den Verwalterkosten.
In der Versammlung anwesend war auch ein Nichteigentümer, der allerdings dem Verwaltungsbeirat angehört.
Ein Wohnungseigentümer hat den Beschluss angefochten. Er meint, durch die Anwesenheit des Beirats, der nicht Wohnungseigentümer in der Anlage ist, sei der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verletzt.
Entscheidung: Verstoß gegen Nichtöffentlichkeit
Die Anfechtungsklage hat Erfolg.
Der angegriffene Beschluss ist fehlerhaft, weil der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verletzt wurde. Es war ein Nichteigentümer auf der Versammlung zugegen. Das verstößt gegen § 24 Abs. 1 WEG, wonach Beschlüsse nur auf einer „Versammlung der Wohnungseigentümer“ gefasst werden können. Dies soll die Willensbildung der Wohnungseigentümer vor fremden Einflüssen bewahren. Da ein solcher Einfluss - und sei es nur die Scheu, vor fremden Zuhörern zu reden - bei der Teilnahme Fremder nie auszuschließen ist, führt die Anwesenheit von Nichteigentümern grundsätzlich zur Anfechtbarkeit der gleichwohl gefassten Beschlüsse.
Hieran ändert sich nichts dadurch, dass der anwesende Nichteigentümer Mitglied des Verwaltungsbeirats war. Selbst wenn man ein Anwesenheitsrecht eines nicht dem Kreis der Wohnungseigentümer entstammenden Beiratsmitglieds bejaht, reicht es nur so weit, wie dessen spezifischer Aufgabenbereich betroffen ist. So darf der Verwaltungsbeirat über das Ergebnis seiner Prüfung der Jahresabrechnung berichten, aber nicht ohne jeden Bezug zu seinen spezifischen Aufgaben an der Eigentümerversammlung teilnehmen.
Um eine derartige spezifische Aufgabe des Beirats ging es hier nicht. Es stand vielmehr die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zur Abstimmung. Dies betraf weder nach dem Gesetz spezifische Aufgaben des Verwaltungsbeirats, noch lag hier im besonderen Fall eine besondere Notwendigkeit seiner Teilnahme vor.
(AG Idstein, Urteil v. 7.9.2015, 32 C 7/15)
Hinweis: Grundsätzlich nur Wohnungseigentümer wählbar
Nach § 29 Abs. 1 WEG dürfen nur Mitglieder der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft in den Verwaltungsbeirat gewählt werden. Werden dennoch Nichteigentümer gewählt, ist dies aber nur anfechtbar und nicht nichtig, sodass auch Nichteigentümer Mitglied im Verwaltungsbeirat sein können, wenn ihre Wahl unangefochten bleibt.
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Der Nichteigentümer-Verwaltungsbeirat nimmt auf Grund einer Generalvollmacht seiner Eigentümer-Ehefrau an einer Eigentümerversammlung teil.
Er ist 1-Mann-Beirat einer 4er-WEG (und verhält sich auch noch störend, gemeinschaftsuntauglich sowie unneutral zum ausschließlichen Vorteil seiner Eigentümer-Ehefrau)? Und hat eine andere Eigentümerin so im Griff, dass Entscheidungen fast ausschließlich mit 50/50, bzw 2 : 2 ausgehen).