Verwalterwahl: Amtszeit muss eindeutig bestimmt sein

Hintergrund: Beschluss ohne Bestellungsdauer

Eine Wohnungseigentümerin wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss über die Wiederwahl der Verwalterin.

Die Verwalterin war vom 1.6.2014 bis zum 31.5.2015 bestellt und auf Grundlage eines Verwaltervertrages vom 20.6.2014 tätig. Am 10.4.2015 fand eine außerordentliche Eigentümerversammlung statt mit dem Tagesordnungspunkt „Wiederholte Wahl der X Wohnungsverwaltungs GmbH“.

Auf dieser Eigentümerversammlung wurde der Beschluss gefasst, die X Wohnungsverwaltungs GmbH zu den Bedingungen des Verwaltervertrages vom 20.6.2014 neu zu wählen. Angaben zur Bestellungsdauer enthält der Beschluss nicht.

Gegen diesen Beschluss hat eine Wohnungseigentümerin Anfechtungsklage erhoben.

Entscheidung: Bestellungsdauer muss geregelt sein

Der Beschluss über die Wiederwahl der Verwalterin widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher für ungültig zu erklären.

Der angefochtene Beschluss ist unklar, weil er keine Regelung zur Dauer der Verwalterbestellung enthält. Soweit die Bestellung auf der Grundlage des Verwaltervertrags erfolgen sollte, ergibt sich hieraus eine Bestellung für den Zeitraum vom 1.6.2014 bis zum 31.5.2015. Für welchen Zeitraum die Neuwahl der Verwalterin erfolgen sollte, ist indes unklar. Der Bezugnahme auf den Verwaltervertrag lässt sich auch nicht durch Auslegung entnehmen, dass die Bestellung der Verwalterin jedenfalls für ein weiteres Jahr, also vom 1.6.2015 bis zum 31.5.2016 erfolgen sollte.

Eine Auslegung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung ist zwar möglich. Wegen des Interesses des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eintretenden Rechtswirkungen anhand der Beschlussformulierung feststellen zu können, sind die Beschlüsse jedoch „aus sich heraus“, also objektiv und normativ auszulegen. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind, etwa weil sie sich aus dem – übrigen – Versammlungsprotokoll ergeben.

Solche Anhaltspunkte für die Auslegung des Beschlusses lassen sich hier aus dem Versammlungsprotokoll nicht entnehmen. Dass die Bestellung jedenfalls für ein Jahr gelten sollte, ergibt sich auch nicht hinreichend klar durch eine Bezugnahme auf den Verwaltervertrag. Zwar war nach dem Verwaltervertrag eine Bestellung für ein Jahr vereinbart. Dass dies aber auch für die Zeit ab dem 1.6.2015 gelten sollte, ist nicht hinreichend klar. Vielmehr wäre auch die Bestellung über einen längeren Zeitraum ohne Weiteres zulässig gewesen. Welchen Willen die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung hierzu hatten, ist unklar.

Angesichts dessen ist der Beschluss nicht eindeutig und damit anfechtbar.

(AG Lemgo, Urteil v. 1.8.2016, 16 C 28/15)

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