Verwalterwahl auf unklarer Grundlage unzulässig

Hintergrund: Verwalterwahl ohne Vertragsentwurf

Eine Wohnungseigentümerin wendet sich mit der Anfechtungsklage gegen einen Beschluss über die Bestellung eines Verwalters.

Die Gemeinschaft besteht aus neun Einheiten. Dabei stehen fünf Einheiten je zur Hälfte im Eigentum zweier Personen (Mehrheitseigentümer), die übrigen vier Eigentümer besitzen je eine Einheit.

In einer Eigentümerversammlung im Juli 2015 ging es um die Neubestellung eines Verwalters, da die Amtszeit des damaligen Verwalters zum 31.12.2015 endete. Ob der bisherige Verwalter zur Wiederwahl zur Verfügung stand, ist strittig. Auf der Versammlung schlugen die Mehrheitseigentümer einen anderen Verwalter zur Wahl vor. Auf Nachfrage des Verwalters, für welchen Zeitraum und zu welchen Konditionen denn die neue Hausverwaltung gewählt werden soll, antwortete einer der Mehrheitseigentümer, dass „wir diese erstmal für zwei Jahre“ wählen. Zu den Konditionen und Vertragsbedingungen konnte er keine Angaben machen; ebenso wurde weder ein Verwaltervertrag vorgelegt noch Angaben zu dessen Inhalt gemacht.

Schließlich wurde der von den Mehrheitseigentümern vorgeschlagene neue Verwalter bei acht anwesenden Stimmen mit einer Mehrheit von fünf zu zwei Stimmen bei einer Enthaltung gewählt.

Entscheidung: Keine ausreichende Grundlage

Der Beschluss über die Bestellung des neuen Verwalters widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden.

Hieran fehlte es im vorliegenden Fall. Da über die konkrete Vergütung der neu bestellten Verwaltung nicht gesprochen wurde, blieb vollkommen unklar, worüber die Eigentümer überhaupt abgestimmt haben, zumal es eine handelsübliche Vergütung im Sinne des § 612 Absatz 2 BGB im Wohnungseigentumsrecht nicht gibt. Dem Erfordernis, dass die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrages in wesentlichen Umrissen geregelt worden sind, wurde nicht nachgekommen.

Bei Verwalterwahl müssen Alternativangebote vorliegen

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Dies gilt umso mehr, als unterblieben ist, mehrere Angebote einzuholen, damit die Wohnungseigentümer eine Vorauswahl treffen, sich über die Leistungsangebote austauschen und zwischen den Angeboten abwägen können. Mangels entsprechender Information konnten die Wohnungseigentümer auf der Versammlung den ihnen zustehenden Beurteilungsspielraum nicht wahrnehmen. Es hätte daher ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, die Beschlussfassung über die Verwalterbestellung zurückzustellen.

(AG Neustadt/Rübenberge, Urteil v. 15.02.2016, 20 C 943/15)

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