Der Verwalter kann eine Lastschriftabrede mit einem Wohnungseigentümer kündigen, wenn dieser darauf beharrt, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der WEG aufrechnen zu können, und daher weitere Konflikte zu erwarten sind. Dann muss der Eigentümer das Hausgeld überweisen.
Hintergrund: Eigentümer will Lastschrifteinzug reduzieren
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von den Eigentümern einer Wohnung rückständige Hausgelder.
Die Eigentümer hatten dem Verwalter eine Einzugsermächtigung zu Lasten ihres Kontos erteilt. Eine Verpflichtung der Hausverwaltung, die Hausgelder per Lastschrift einzuziehen, ergibt sich weder aus der Teilungserklärung noch aufgrund eines Beschlusses.
Für 2013 hatten die Eigentümer ein monatliches Hausgeld von 258 Euro zu zahlen. Nachdem der Verwalter eine Nachzahlung aus der Jahresabrechnung 2012 abgebucht hatte, beanstandeten die Eigentümer, eine Vorauszahlung von 13 Euro sei nicht berücksichtigt worden. Außerdem hätten sie für Januar bis April 2013 insgesamt 20 Euro zu viel bezahlt. Im Juli 2013 dürfe der Verwalter daher nur einen um 33 Euro reduzierten Betrag von 225 Euro abbuchen und erst in den Folgemonaten wieder den vollen Betrag.
Im Juli 2013 buchte der Verwalter einen nur um 20 Euro reduzierten Betrag von 238 Euro ab. Die Eigentümer erklärten, diese Abbuchung sei nicht genehmigt. In dem Schreiben heißt es weiter: „Der rechtswidrige Zugriff auf unser Konto in nicht genehmigter Höhe trägt demnach den Charakter eines Diebstahls. Bedenken Sie bitte, dass Diebstahl ein Straftatbestand ist.“
Daraufhin teilte der Verwalter mit, dass er ab September 2013 von der Einzugsermächtigung keinen Gebrauch mehr machen wolle, weil der genehmigte Betrag von 225 Euro die Forderung der WEG unterschreite. Die Eigentümer antworteten, die Begrenzung habe ausschließlich für Juli 2013 gegolten und ab August 2013 dürfe der volle Betrag von 258 Euro eingezogen werden.
In der Folgezeit zog die Hausverwaltung keine Hausgelder ein, die Eigentümer nahmen keine Überweisungen vor. Die WEG klagt daraufhin auf Zahlung für die Monate September 2013 bis Januar 2014.
Entscheidung: Verwalter konnte Lastschriftabrede kündigen
Die Eigentümer müssen das rückständige Hausgeld für September 2013 bis Januar 2014 zahlen. Sie können den Verwalter nicht darauf verweisen, von der Einzugsermächtigung Gebrauch zu machen und den geschuldeten Betrag von ihrem Konto einzuziehen.
Bei wirksamer Ermächtigung muss Verwalter Hausgeld abbuchen
Allerdings haben die Eigentümer der Hausverwaltung ursprünglich eine Einzugsermächtigung erteilt und diese damit ermächtigt, die zu leistenden Zahlungen mittels Lastschrift von ihrem Konto einzuziehen. Der Schuldner hat das aus seiner Sicht zur Erfüllung Erforderliche somit getan, wenn er im Lastschriftverfahren dafür sorgt, dass sein Konto gedeckt ist. Die Einziehung ist Sache des Gläubigers.
Kündigung der Lastschriftabrede aus wichtigem Grund
Die WEG hat die Lastschriftabrede aber wirksam gekündigt. Der Gläubiger kann eine Lastschriftabrede jedenfalls dann kündigen, wenn ein sachlicher Grund besteht und die berechtigten Interessen des Schuldners am Fortbestand der Lastschriftabrede dem Interesse des Gläubigers, sich von der Lastschriftabrede zu lösen, nicht entgegenstehen. Ein Hausverwalter kann deshalb eine mit einem Wohnungseigentümer vereinbarte Lastschriftabrede kündigen, wenn dieser an seiner Ansicht festhält, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der WEG aufrechnen zu können, und daraus weitere Konflikte drohen.
So lag der Fall hier. Zwischen den Parteien bestanden Meinungsverschiedenheiten über die Höhe des im Juli 2013 zu zahlenden Hausgeldes, weil die Eigentümer meinten, mit einer streitigen Forderung aufrechnen zu können.
Die darauf gestützte Weisung der Eigentümer, nicht das im Wirtschaftsplan ausgewiesene, sondern ein reduziertes Hausgeld einzuziehen, musste die Hausverwaltung nicht beachten. Sie war vielmehr berechtigt und verpflichtet, das fällige Hausgeld einzuziehen.
Eigentümer kann nur mit unstrittigen oder rechtskräftigen Forderungen aufrechnen
Gegen Beitragsforderungen der WEG kann ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen. Da die Eigentümer auf ihrem irrigen Standpunkt, aufrechnen zu können, beharrten, musste die Hausverwaltung mit Rücklastschriften rechnen. Außerdem musste sie befürchten, dass es auch künftig Meinungsverschiedenheiten über Abbuchungen geben werde. Dies bedeutete für sie einen erheblichen Mehraufwand, der dem Zweck der Lastschriftabrede, den Zahlungsverkehr zu beschleunigen und zu vereinfachen, zuwiderläuft. Zudem hatten die Eigentümer eine Strafanzeige angedroht. Die Hausverwaltung war daher berechtigt, ihr Einverständnis mit dem Lastschrifteinzug zu widerrufen.
Berechtigte Interessen der Eigentümer stehen der Kündigung nicht entgegen. Die Hausverwaltung hat ihnen unmissverständlich mitgeteilt, von der Einziehungsermächtigung keinen Gebrauch mehr zu machen. Sie haben damit Gelegenheit erhalten, sich darauf einzustellen, die künftig fällig werdenden Beträge zu überweisen oder einen Dauerauftrag einzurichten.
BGH Urteil vom 29.01.2016 - V ZR 97/15