WEG-Verwalter kann jederzeit gehen

Hintergrund: Verwalter legt Amt nieder

Eine aus wenigen Einheiten bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft bestellte im September 2015 für einen Zeitraum bis zum 30.9.2016 einen Verwalter und schloss mit ihm einen Verwaltervertrag ab. Dieser sollte für die Dauer des Bestellungszeitraums gelten. Weiter hieß es darin: „Der Verwalter kann sein Amt ebenfalls nur aus wichtigem Grund niederlegen bzw. diesen Vertrag kündigen ...“

Am 30.11.2015 erklärte der Verwalter gegenüber sämtlichen Wohnungseigentümern die „Mandatsniederlegung mit sofortiger Wirkung, fristlose Kündigung § 626 BGB“. Er begründete dies mit einer mangelhaften Kommunikation zwischen den Eigentümern und ihm und stellte seine Tätigkeit ein.

Ende Dezember 2015 beantragten zwei Eigentümer beim Amtsgericht den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen den Verwalter. Hiermit wollten sie ihn verpflichten lassen, die Verwaltergeschäfte weiterzuführen.

Entscheidung: Amtsniederlegung auch ohne Grund wirksam

Das AG Hamburg-Blankenese lehnt den Antrag ab.

Ein WEG-Verwalter kann sein Amt jederzeit niederlegen. Die Amtsniederlegung ist sofort wirksam. Selbst wenn die Amtsniederlegung eines wichtigen Grundes bedurft hätte und ein solcher nicht vorgelegen haben sollte, ändert das an der Wirksamkeit der Amtsniederlegung nichts. Die Interessen des Rechtsverkehrs an klaren Vertretungsverhältnissen gehen vor.

Zudem fehlt es hier neben einem Anordnungsanspruch auch an einem Anordnungsgrund. Die Eigentümer haben erst vier Wochen nach der Amtsniederlegung den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt. Dieser lange Zeitraum lässt die Vermutung der Dringlichkeit entfallen.

Gegen den Erlass einer einstweiligen Verfügung spricht zudem, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband nicht handlungsunfähig ist, wenn ein Verwalter fehlt. Gemäß § 27 Abs. 3 Satz 2 WEG wird der Verband dann durch alle Wohnungseigentümer vertreten, wenn nicht durch Beschluss ein oder mehrere Eigentümer zur Vertretung ermächtigt werden.

(AG Hamburg-Blankenese, Beschluss v. 5.1.2016, 539 C 47/15)

Sofortige Amtsniederlegung kann gegen Verwaltervertrag verstoßen

Von der Frage, ob der Verwalter sein Amt wirksam niedergelegt hat, zu unterscheiden ist die Frage, ob eine sofortige Amtsniederlegung einen Verstoß gegen den Verwaltervertrag darstellt. Wenn ein Verstoß gegen den Verwaltervertrag festgestellt werden kann, kommen Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter in Betracht.