Nach Eigentumsentziehung muss Wohnungskäufer Querulanten raussetzen

Hintergrund: Ex-Eigentümer nutzen Wohnung nach Zwangsverkauf weiter

Die Eigentümer einer Wohnung (Eheleute) waren auf Betreiben der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 18 WEG verurteilt worden, ihr Wohnungseigentum zu veräußern. Anlass der Eigentumsentziehung waren Beleidigungen, Bedrohungen und eine Körperverletzung sowie das gewaltsame Auftreten gegenüber einem Gartenbauunternehmer. Die Wohnung wurde durch Zwangsversteigerung veräußert.

Auch nach der Versteigerung der Wohnung wohnten die Eheleute dort weiter. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt nun vom Erwerber, dafür Sorge zu tragen, dass die Eheleute aus der Wohnung ausziehen und die Anlage nicht mehr betreten.

Entscheidung: Erwerber muss Nutzung durch Ex-Eigentümer beenden

Der Erwerber muss die Nutzung der Wohnung durch die vormaligen Eigentümer beenden. Indem er den Eheleuten die weitere Nutzung der Wohnung ermöglicht und ihnen den Besitz am Sondereigentum überlässt, verstößt er gegen die in § 14 Nr. 1 WEG geregelten Pflichten.

Das Entziehungsurteil nach § 18 Abs. 1 WEG verpflichtet die verurteilten Eigentümer zwar nur dazu, ihr Wohnungseigentum zu veräußern und gibt der Gemeinschaft keinen Räumungsanspruch. Einen solchen hat nur der Erwerber. Wenn aber die Eigentumsentziehung gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG auf wiederholten groben Pflichtverstößen beruht, ist es den übrigen Eigentümern nicht zuzumuten, die Hausgemeinschaft mit den zur Veräußerung verurteilten Eigentümern fortzusetzen. Dürften diese auch nach der Veräußerung in der Wohnung bleiben, würden die Wirkungen des Entziehungsurteils unterlaufen. Das ist mit dem Sinn und Zweck des Entziehungsverfahrens nicht vereinbar. Dieser besteht darin, den Gemeinschaftsfrieden gegenüber einem „Störenfried“ wieder herzustellen.

Es kommt auch nicht darauf an, ob es nach dem Entziehungsurteil zu weiteren Störungen gekommen ist. Der pflichtwidrige Gebrauch des Erwerbers besteht nicht darin, dass er neue Störungen der früheren Wohnungseigentümer nicht unterbindet, sondern darin, dass er den früheren Eigentümern, denen das Wohnungseigentum entzogen worden ist, den Besitz weiter überlässt.

Anders verhält es sich, wenn eine Eigentumsentziehung gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG auf Hausgeldrückständen beruht. Dann wird den übrigen Wohnungseigentümern meist der Verbleib des ehemaligen Eigentümers in der Wohnung nicht unzumutbar sein, da mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung die Pflicht zur Kosten- und Lastentragung auf den neuen Wohnungseigentümer übergeht.

(BGH, Urteil v. 18.11.2016, V ZR 221/15)

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