Die Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen obliegt der WEG und nicht allein den vermietenden Wohnungseigentümern. Daher entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, die Kosten gleichmäßig auf alle Einheiten umzulegen und nicht nur auf die vermieteten Wohnungen.
Hintergrund: Kosten der Legionellenprüfung auf alle Wohnungen verteilt
In einer Wohnungseigentumsanlage mit 24 Einheiten sind einige Wohnungen vermietet, in den übrigen wohnen die jeweiligen Eigentümer.
Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Miteigentumsanteilen abzurechnen sind. Zudem ist geregelt, dass dieser Kostenverteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss geändert werden kann.
In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, die Kosten für die Untersuchung des Trinkwassers auf Legionellen dergestalt auf die Wohnungen zu verteilen, dass auf jede Wohnung 1/24 der Kosten entfällt.
Gegen diesen Beschluss hat eine Wohnungseigentümerin Anfechtungsklage erhoben. Sie meint, die Kosten für die Legionellenprüfung dürften nur auf diejenigen Eigentümer verteilt werden, die ihre Wohnung vermietet haben, weil die sich aus der Trinkwasserverordnung ergebende Untersuchungspflicht nur die vermietenden Eigentümer treffe.
Entscheidung: Kostenverteilung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung
Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss, die Kosten für die Legionellenprüfung gleichmäßig auf alle Wohnungen zu verteilen, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
WEG ist für Legionellenprüfung verantwortlich
Die Verpflichtung, die Trinkwasseranlage zu untersuchen und die hiermit verbundenen Kosten zu tragen, trifft nicht lediglich die vermietenden Wohnungseigentümer, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Inhaber beziehungsweise verantwortlicher Betreiber der Trinkwasseranlage eines Hausanwesens ist derjenige, der für die Trinkwasserinstallation, das heißt für die Gesamtheit der Rohrleitungen, Armaturen und Apparate, die sich zwischen dem Punkt des Übergangs von Trinkwasser aus einer Wasserversorgungsanlage an den Nutzer und dem Punkt der Entnahme von Trinkwasser befinden, verantwortlich ist.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Wasserversorgungsanlage in einem Gebäude einer WEG ganz überwiegend im gemeinschaftlichen Eigentum steht. Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen danach zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im räumlichen Bereich des Gemeinschaftseigentums verlaufen. Dies gilt auch dann, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.
Somit steht die Wasserversorgungsanlage ganz überwiegend im gemeinschaftlichen Eigentum, so dass als Inhaber der Wasserversorgungsanlage alle Wohnungseigentümer anzusehen sind. Die Kosten für die Überprüfung der Trinkwasserversorgungsanlage sind damit Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, die gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen sind.
Kostenverteilung nach Wohneinheiten ist zulässig
Der Beschluss, diese Kosten abweichend hiervon nicht nach Miteigentumsanteilen auf die einzelnen Wohnungseigentümer umzulegen, sondern nach Wohneinheiten, ist nicht zu beanstanden.
Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung, wonach der Kostenverteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss geändert werden kann.
Bei der Änderung des Umlageschlüssels ist den Eigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Sie dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Die Änderung des Umlageschlüssels ist darüber hinaus nicht an das Vorliegen eines sachlichen Grundes geknüpft, sie darf nur nicht willkürlich erfolgen.
Der beschlossenen Verteilung der Kosten auf alle Sondereigentumseinheiten kann allenfalls das Verursachungsprinzip entgegengehalten werden. Die Trinkwasseranlage einer WEG muss nämlich nur dann auf Legionellenbefall untersucht werden, wenn mindestens eine der Wohnungen vermietet ist. Würde man dem Prinzip der Ursächlichkeit folgen, würde dies bedeuten, die Überprüfungskosten lediglich den vermietenden Sondereigentümern aufzuerlegen. Für den Fall, dass nur eine Einheit in der gesamten Anlage vermietet wäre, müsste dann der einzige Vermieter die gesamten Überprüfungskosten tragen.
Die hier von den Eigentümern getroffene Entscheidung erteilt dem Verursachungsprinzip eine Absage und folgt dem Prinzip der gemeinschaftlichen Verantwortung beziehungsweise dem gemeinschaftlichen Nutzen. Diese Entscheidung ist nicht ermessensfehlerhaft oder willkürlich. Denn die Verteilung von Lasten und Kosten nach dem Verursachungsprinzip ist für das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer nicht typisch. Ein allgemeiner Grundsatz, wonach ein Wohnungseigentümer Kosten für solche Einrichtungen nicht zu tragen hat, die ihm persönlich keinen Nutzen bringen, besteht nicht.
Legionellenprüfung dient allen Eigentümern
Zusätzlich spricht für die von den Wohnungseigentümern getroffene Kostenverteilung und damit für eine sachgerechte Ermessensausübung, dass eine Überprüfung des Trinkwassers auf Legionellenbefall nicht nur den Mietern der vermieteten Sondereigentumseinheiten zugutekommt, sondern den gesundheitlichen Belangen aller Wohnungseigentümer dient.
Kontrolle der Vermietung aufwändig
Ferner wäre eine Kostenverteilung nur auf die vermietenden Wohnungseigentümer mit einer ständigen Kontrolle verbunden, wer in welcher Zeit sein Wohnungseigentum vermietet hat. Diese Überprüfung würde eine zusätzliche Belastung der Verwaltung darstellen, die zu einer Erhöhung der Verwaltervergütung und damit zu einer höheren Kostenbelastung der Wohnungseigentümer führen kann.
(LG Saarbrücken, Urteil v. 18.12.2015, 5 S 17/15)
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