02.11.2011 | BGH

Großer Spielraum bei Änderung des Verteilungsschlüssels

Wohnungseigentümer haben bei der Änderung der Kostenverteilung viel Spielraum. Auch wenn ein Eigentümer, der bisher besonders wenig zahlen musste, durch den neuen Schlüssel wesentlich mehr belastet wird, ist die Änderung zulässig, wenn dies größere Verteilungsgerechtigkeit bringt.

Hintergrund

Der Eigentümer einer Teileigentumseinheit wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss aus einer Eigentümerversammlung, mit dem der Kostenverteilungsschlüssel für einige Kostenpositionen geändert wurde.

In der Teilungserklärung ist die Größe des Miteigentumsanteils bei den Teileigentümern niedriger angesetzt worden als bei den Wohnungseigentümern mit vergleichbar großen Wohnungen. Während bei den Wohnungen rechnerisch auf 1/10.000stel Miteigentumsanteil 3,37 Quadratmeter entfallen, beträgt dieser bei den Teileigentumseinheiten 34,2 Quadratmeter.

Auf einer Eigentümerversammlung im Mai 2009 fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, dass die Kosten für Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schneebeseitigungsmittel, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Schädlingsbekämpfung, Niederschlagswasser sowie die Wartungskosten für die Notstrom- und Brandsicherung in Zukunft nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der Fläche der jeweiligen Sondereigentumseinheiten abgerechnet werden.

Hinsichtlich anderer Kosten verblieb es bei einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen bzw. bei den Heiz- und Wasserkosten bei einer Verteilung nach Verbrauch.

Der Eigentümer zweier Teileigentumseinheiten hat gegen den Beschluss Anfechtungsklage erhoben.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage bleibt erfolglos. Die Änderung der Kostenverteilung war zulässig und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

§ 16 Abs. 3 WEG ermöglicht den Wohnungseigentümern bei den in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten, den Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Von dieser Kompetenz haben die Wohnungseigentümer Gebrauch gemacht.

Bei Änderungen des Umlageschlüssels haben die Wohnungseigentümer einen weiten Gestaltungsspielraum. Sie dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Eines sachlichen Grundes für die Änderung bedarf es nicht. Die Änderung darf nur nicht willkürlich sein.

Vorliegend ist die Umstellung des Umlageschlüssels von MEA auf Quadratmeter nicht zu beanstanden. Die Änderung führt zwar zu einer erheblichen Mehrbelastung des klagenden Teileigentümers. Allerdings war er durch den bisherigen Schlüssel, der die Eigentümer von Teileigentumseinheiten wesentlich geringer belastet hat, unbillig privilegiert, während der neue Schlüssel zu höherer Kostengerechtigkeit führt.

(BGH, Urteil v. 16.9.2011, V ZR 3/11)

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