Umlaufbeschluss erfordert immer Zustimmung aller Eigentümer

Hintergrund: Umlaufbeschluss ohne allseitige Zustimmung

Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft führten ohne Beteiligung des Verwalters eine Beschlussfassung im Umlaufverfahren durch. In dem Beschluss wurde der Verwalter aufgefordert, einem Bauunternehmen bestimmte Anweisungen zu erteilen und die Änderung einer Baugenehmigung zu veranlassen. Der Beschluss wurde von allen Eigentümern bis auf einen unterschrieben und durch Aushang bekanntgegeben.

Nachdem die Eigentümer dem Verwalter den Beschluss übermittelt hatten, erhob dieser Anfechtungsklage. Hilfsweise beantragt er Feststellung, dass der Beschluss nicht zustande gekommen ist. Der Verwalter macht geltend, dass es an der Zustimmung sämtlicher Eigentümer fehle.

Die Wohnungseigentümer meinen, dem Verwalter stehe eine Anfechtungsbefugnis nicht zu. Es sei Aufgabe der WEG-Verwaltung, Beschlüsse der Eigentümer - auch fehlerhafte - umzusetzen. Und auch wenn die Unterschrift eines Eigentümers fehle, handele es sich nicht um einen Nichtbeschluss.

Entscheidung: Beschluss nicht existent

Es ist kein Beschluss zustande gekommen.

Nach § 23 Abs. 3 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss schriftlich erklären (Umlaufbeschluss). Hieran fehlt es, weil nicht sämtliche Eigentümer dem Beschlussantrag schriftlich zugestimmt haben.

Ein (mangelhafter) Beschluss ist auch nicht dadurch zustande gekommen, dass der Beschluss durch Aushang verkündet worden ist. Die Beschlussverkündung ist zwar notwendig, um einen Beschluss existent werden zu lassen. Sie ist jedoch nicht die einzige Entstehensvoraussetzung. Bei Fehlen auch nur einer schriftlichen Zustimmung sind die Entstehungsvoraussetzungen für einen Umlaufbeschluss nicht gegeben.

Die mündliche Erörterung und Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung ist der essentielle Akt der Willensbildung in einer Eigentümergemeinschaft. Es ist ein grundlegendes Eigentümerrecht, an der Eigentümerversammlung und in dem dort stattfindenden Diskurs teilzunehmen.

Für einen Umlaufbeschluss wird ein gleichwertiger Ersatz nur in der schriftlichen Zustimmung aller Wohnungseigentümer gesehen. Es ist vom Gesetzgeber gewollt, dass ein Eigentümer durch Verweigerung seiner Zustimmung eine Eigentümerversammlung erzwingen kann, wenn der Beschlussgegenstand geregelt werden soll. Da die schriftliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer die Eigentümerversammlung ersetzt, ist ihr Fehlen dem Fehlen einer Eigentümerversammlung gleich zu erachten.

Anfechtungsbefugnis des Verwalters

Der Verwalter ist auch selbst zur Anfechtung berechtigt, weil seine eigene Rechtsstellung betroffen ist. Von der Frage, ob ein Beschluss zustande gekommen ist, hängt ab, ob ihn selbst Ausführungspflichten treffen. Ein nicht existent gewordener Beschluss begründet ebenso wie ein nichtiger Beschluss keine Ausführungspflichten des Verwalters. Der Verwalter hat daher ein rechtliches Interesse daran, das Bestehen eines Beschlusses gerichtlich klären zu lassen.

(AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 15.12.2015, 750 C 22/15)

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