27.04.2012 | Serie Wohnungseigentumsrecht - Deckert erklärt

Umlaufbeschluss

Serienelemente
Alle Eigentümer müssen dem Umlaufbeschluss zustimmen
Bild: MEV Verlag GmbH, Germany

Ein Umlaufbeschluss bietet den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, Beschlüsse auch außerhalb einer Eigentümerversammlung zu fassen.

Entscheidungen der Wohnungseigentümer erfolgen in aller Regel durch Beschlussfassung. Grundsätzlich fassen die Eigentümer ihre Beschlüsse in der Eigentümerversammlung. Das Gesetz bietet in § 23 Abs. 3 WEG aber auch die Möglichkeit, Beschlüsse zu fassen, ohne dass eine Versammlung einberufen werden muss. Ein sog. Umlaufbeschluss ist gültig, wenn sämtliche Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu vorbehaltlos schriftlich erklären. Im Übrigen ist noch umstritten, ob diese Bestimmung gesetzlich zwingend ist oder auch durch Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung abdingbar ist.

Umlaufbeschluss erfordert Allstimmigkeit

Anders als bei Beschlussfassungen in der Eigentümerversammlung kommt es beim Umlaufbeschluss nicht auf Mehrheitsverhältnisse an; die Abgrenzung, ob der Beschlussgegenstand nur eine einfache Mehrheit erfordert oder ob gesetzlich definierte oder in der Gemeinschaftsordnung niedergelegte qualifizierte Mehrheiten erreicht werden müssen, spielt keine Rolle. Voraussetzung eines jeden Umlaufbeschlusses ist nämlich, dass alle Wohnungseigentümer ausdrücklich ihre Zustimmung erklären.

Die Hürde für einen wirksamen Umlaufbeschluss liegt also recht hoch, so dass Haupt-Anwendungsfall kleine, überschaubare Gemeinschaften außerhalb der „Versammlungssaison“ sein dürften. Auch in Gemeinschaften, deren Eigentümer weit verstreut wohnen (z. B. Objekte zur Kapitalanlage oder Ferienwohnanlagen), kann eine schriftliche Beschlussfassung im Einzelfall interessant sein. Ist die Gemeinschaft bekanntermaßen zerstritten, sollte ein Umlaufbeschluss wegen des Erfordernisses der Allstimmigkeit aber von vornherein ausscheiden.

Stimmverbote gelten nicht

Beim Umlaufbeschluss gelten nach allgemeiner Auffassung Stimmrechtsverbote (hierzu: Deckert erklärt - Stimmrechtsverbot) nicht, d. h. auch Eigentümer, die in einer Versammlung z. B. wegen Interessenkollision vom Stimmrecht ausgeschlossen wären, müssen am Umlaufbeschluss mitwirken und dem gestellten Antrag zustimmen, damit dieser Beschluss zustande kommt.

Schriftliche Zustimmung

Die Wohnungseigentümer müssen ihre Zustimmung zum Umlaufbeschluss schriftlich erklären, d. h. die Zustimmungserklärung muss jeweils eigenhändig unterschrieben sein. Umstritten ist, ob es ausreicht, wenn die Erklärung per Telefax übersandt wird. Hier sollte der Verwalter im Zweifel auf Übersendung des Originals bestehen. Wird der Verwalter per Umlaufbeschluss bestellt, sollten alle Zustimmungserklärungen in öffentlich beglaubigter Form (d. h. jeweils mit notariell beglaubigter Unterschrift) vorliegen; in manchen Fällen muss nämlich der Verwalter seine Verwaltereigenschaft in dieser Form nachweisen, z. B. beim Grundbuchamt im Falle der Zustimmung zur Veräußerung eines Wohnungseigentums nach § 12 WEG.

Verkündung des Umlaufbeschlusses

Die Vorlage aller Zustimmungserklärungen allein lässt den Beschluss noch nicht wirksam werden. Hierzu bedarf es noch der Verkündung bzw. Bekanntmachung. Diese kann in verschiedener Weise erfolgen, so z. B. durch Rundschreiben an alle Wohnungseigentümer. Wie bei einem „normalen“ Beschluss auf der Eigentümerversammlung beginnt auch beim Umlaufbeschluss mit Verkündung (Bekanntgabe) die einmonatige Anfechtungsfrist.

Der Autor

Dr. Wolf-D. Deckert arbeitet seit 1972 als Rechtsanwalt in eigener Kanzlei in München bzw. Starnberg. Er ist Herausgeber des Standardwerks „Die Eigentumswohnung“ und Autor zahlreicher Aufsatzveröffentlichungen. Für den monatlich erscheinenden Newsletter „Der Verwalter-Brief“ verfasst Dr. Deckert die Rubrik „Deckert kompakt“. Dort finden Sie aktuelle Entscheidungen zum Wohnungseigentumsrecht sowie „Deckert erklärt“ - Fachbegriffe aus dem Wohnungseigentumsrecht auf den Punkt gebracht: Kurz, präzise, verständlich!

Homepage von Dr. Deckert: www.deckertjanssen.de

Schlagworte zum Thema:  Beschluss, Wohnungseigentum, Wohnungseigentumsrecht

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